La legge che disciplina la locazione stabilisce che l’immobile dato in affitto venga restituito alla scadenza del contratto nel medesimo stato in cui si trovava al momento della consegna (facendo salva, comunque, la normale usura dovuta al trascorrere del tempo). Per assicurare una maggiore tutela al proprietario nel caso in cui si verifichino danni all’immobile o altre evenienze come il mancato pagamento di alcune mensilità nei termini previsti durante il periodo della locazione, la legge ha fissato, a carico dell’inquilino, il versamento di una caparra a titolo di garanzia (chiamato anche “deposito cauzionale”). Tale deposito di denaro è da restituire al momento della scadenza del contratto.
Caparra affitto: regolamento
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La legge n. 392/1978 disciplina il funzionamento della caparra per affitto di immobili, disponendo che l’importo della stessa non deve superare le tre mensilità di canone. Il deposito di denaro che l’inquilino versa a titolo di caparra produce interessi legali, per cui il proprietario è tenuto a corrispondere all’affittuario gli interessi maturati allo scadere di ogni anno. Questa “misura” viene garantita anche nel caso di affitto di locale commerciale o altri immobili destinati ad uso diverso da quello abitativo (industrie, uffici, ecc.). L’inquilino può optare per una di queste modalità di versamento della caparra: 1) pagamento in contanti; 2) pagamento su libretto postale o bancario con clausola al portatore (solo nel caso in cui la cauzione dell’affitto non supera i mille euro); 3) stipulazione di garanzia bancaria, assicurativa o fideiussoria.
Restituzione della caparra affitto
Erroneamente si pensa che le mensilità versate a titolo di caparra valgono come anticipo sui canoni di locazione. Ecco perché di solito gli affittuari ritengono di non dover pagare gli ultimi mesi di affitto, in quanto corrispondenti all’importo che si è depositato a titolo di caparra. La legge però a tal proposito è abbastanza chiara e univoca: la somma versata come caparra ad inizio contratto va restituita soltanto quando si procede allo sgombero dell’immobile, in quanto solo allora sarà possibile valutare eventualmente la presenza e la relativa entità dei danni provocati. Ovviamente le parti sono libere di accordarsi come meglio credono, quindi il proprietario può anche decidere di far saltare il pagamento degli ultimi mesi di affitto per “scontare” la somma già versata come caparra. Nel caso in cui, dopo aver effettuato un sopralluogo presso l’immobile, venga accertata la presenza di alcuni danni, il locatore può rivalersi sull’importo della caparra, ma non può trattenerla senza intraprendere una causa civile che accerti l’ammontare preciso dei danni. Il proprietario ha l’obbligo di restituire la cauzione entro 10 anni, allo scadere dei quali interviene la prescrizione (quindi l’ex affittuario non può più richiederla).
Caparra e mancato pagamento affitto
Mentre la somma versata a titolo di caparra va restituita all’inquilino nel caso in cui si accerti la presenza di danni all’immobile oggetto della locazione (poi sarà il Giudice a stabilire l’importo da versare a titolo di risarcimento per i danni provocati), in caso di mancato pagamento della somma mensile fissata nel contratto a titolo di canone il proprietario può trattenere la somma senza obbligo di ricorso al Giudice.
Recesso anticipato e caparra affitto
Cosa succede se l’inquilino recede dal contratto prima che questo arrivi alla scadenza? La legge stabilisce che l’affittuario possa recedere dal contratto di affitto in qualsiasi momento, a condizione che invii una regolare disdetta al proprietario dell’immobile, tramite raccomandata a/r. L’inquilino è tenuto a rispettare la tempistica fissata nel contratto di locazione, a pagare i canoni mensili fino alla fine e solamente dopo tali adempimenti potrà ottenere la restituzione della somma versata a titolo di caparra (a patto che non vi siano danni all’immobile e spese accessorie non ancora pagate).
