Garanzia reale nei contratti di compravendita

L’ipoteca e il pegno

La garanzia reale è un termine con il quale si descrivono varie forme di contratto come il pegno, la cessione di credito e l’ipoteca. In sostanza con la garanzia reale il creditore, in un contratto di compravendita, ottiene delle concrete possibilità di rivalersi dei propri diritti nel caso in cui non vengano soddisfatte le condizioni del contratto firmato tra le parti. In sostanza, grazie alla garanzia reale, il creditore può rifarsi, ad esempio, su un bene della controparte sul quale è stata posta un’ipoteca.

È nel campo dei mutui immobiliari che il termine garanzia reale ricorre con maggiore frequenza. Nel campo dei finanziamenti per l’acquisto di un immobile, ad esempio, l’istituto di credito può richiedere al mutuatario, al momento della sottoscrizione del contratto, una serie di garanzie attraverso le quali soddisfarsi nel momento in cui non vengano corrisposte le rate.

L’ipoteca: la forma di garanzia reale più utilizzata

Sono tre le tipologie di garanzie che vengono previste nei contratti: l’ipoteca, il privilegio ed il pegno. L’ipoteca è una delle più comuni nel settore dei finanziamenti. Si tratta di uno strumento che offre al beneficiario la possibilità di effettuare l’esproprio di un bene del debitore; un diritto che ricade da principio sui beni posti in garanzia.

La banca, una volta effettuato l’esproprio, può vendere il bene all’asta rifacendosi della liquidità data in prestito al mutuatario. La costituzione dell’ipoteca avviene con l’iscrizione nei registri immobiliari. Si tratta di un elemento di dominio pubblico: chiunque lo desideri può informarsi dell’esistenza di un’ipoteca su un determinato immobile. Altre informazioni accessibili a tutti sono la reale consistenza della garanzia e quale istituto bancario l’abbia imposta.

L’iscrizione di questo elemento in un registro pubblico è volto ad evitare che qualsiasi compratore possa acquistare un bene immobile sul quale sia stata imposta un’ipoteca e quindi soggetto all’espropriazione nel caso di mancato pagamento da parte dell’ex proprietario. Questa forma di garanzia reale, per legge, può essere applicata esclusivamente sui beni immobili come case, terreni o appartamenti.

L’applicazione dell’ipoteca può avvenire in differenti modi. Per volontà specifica delle parti che hanno sottoscritto un contratto: si tratta di una possibilità prevista, ad esempio, nella stipula di un mutuo immobiliare come forma di garanzia reale per l’istituto bancario. In un altro caso può anche essere prevista, in automatico, dalla legge come nell’evenienza, ad esempio, di un bene venduto con un prezzo non completamente corrisposto al momento del rogito notarile.

In alcuni casi la garanzia reale dell’ipoteca può essere anche applicata da colui che ha un credito, confermato da una sentenza della Magistratura. È indispensabile sapere che nel caso in cui non venga rinnovata dopo 20 anni, l’ipoteca va incontro all’estinzione.

Il pegno: la forma di garanzia sui beni mobili

Un altro tipo di garanzia reale, molto meno conosciuto, è il pegno. L’applicazione del pegno riguarda beni mobili non registrati, forme di credito ed, in generale, diritti reali mobiliari. Questa determinata formula conferisce al creditore la possibilità di scegliere la modalità di soddisfacimento del proprio credito.

In sostanza, con questa possibilità, il creditore può porre in vendita i beni della controparte. Si tratta di oggetti che, dopo la stipula del contratto, sono materialmente in possesso del soggetto. Il contratto che prevede la garanzia reale del pegno, infatti, per essere perfezionato prevede la consegna materiale del bene mobile alla controparte.

Con la consegna si garantisce l’esclusiva disponibilità a colui che ha il diritto di riscuotere la somma. Nel frattempo il creditore dovrà custodire l’oggetto e non utilizzarlo in alcun modo. La vendita può avvenire nel solo caso in cui il creditore abbia intimato alla controparte, in maniera chiara ed inequivocabile, il pagamento del debito. Per maggiori informazioni sulla delicata fase di stipula ecco un ampio approfondimento. 

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