Rinegoziare il mutuo con la propria banca ? Si può fare, vi abbiamo già parlato dell’istituto della surroga (o portabilità del mutuo) in questo articolo ed abbiamo anche visto come cambiare i termini del contratto in quest’altro articolo, ma oggi andiamo a vedere cosa succede in caso di “rinegoziazione” della propria posizione.
Rinegoziazione: panoramica
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A differenza della surroga, questa operazione può essere avviata solo nei confronti della banca con la quale è in essere il mutuo e può essere portata a termine solo ed esclusivamente con l’accordo di entrambe le parti.
Nel decreto Bersani del 2007 viene sancita la possibilità di variare senza spese aggiuntive le condizioni del mutuo preesistente, sia dalla parte creditrice che da quella debitrice; questa rinegoziazione è possibile senza alcun intervento da parte di un notaio ma semplicemente con una scrittura privata anche non autenticata.
In questo caso anche le agevolazioni fiscali in essere a favore del mutuatario non sono assolutamente modificate dall’istituto della rinegoziazione.
Come funziona la rinegoziazione del mutuo con la stessa banca?
La rinegoziazione è regolamentata dal decreto legge n.93 del 29 maggio 2008 riguardante le misure urgenti di carattere finanziario e l’adozione di misure volte alla ristrutturazione dei mutui bancari.
Di fatto è stata sancita in un momento economico molto complicato per la nostra economia per andare incontro a quelle famiglie che, in caso di mutate condizioni economiche e reddituali, trovavano difficoltà nel portare avanti gli impegni presi con le banche.
Il funzionamento non è particolarmente articolato, come dicevamo prima basta fare comunicazione alla propria banca a ½ raccomandata e la stessa banca è obbligata a rispondere al fine di trovare un accordo.
C’è da dire, però, che in molti casi è la banca stessa a proporre al cliente la rinegoziazione e lo fa quando si rende conto della difficoltà del cliente di ottemperare al pagamento delle rate, ragion per cui prima di procedere in altro modo propone una soluzione che possa essere vantaggiosa per entrambe le parti.
Cosa si può rinegoziare? Praticamente tutto, è possibile rivedere la durata, la tipologia di mutuo, il tasso di interesse, perché nell’ottica della rinegoziazione l’obiettivo è mettere in condizione il cliente di continuare a pagare le rate senza alcun problema in modo da non creare difficoltà all’istituto bancario.
Ovviamente c’è da precisare che nessuna di queste modifiche può essere iniziativa unilaterale di una delle parti in causa, qualsiasi modifica contrattuale dovrà essere presa in considerazione e resa operativa solo ed esclusivamente quando mutuante e mutuatario sono d’accordo.
Altra precisazione è che la rinegoziazione è per la banca una facoltà, non un obbligo, per cui la banca può anche rifiutare di portare avanti una revisione delle condizioni contrattuali, va da se che è nell’interesse dell’istituto evitare qualsivoglia problema o difficoltà nel rientro del proprio credito.
Pro e contro della rinegoziazione del mutuo
I vantaggi della rinegoziazione sono da non trascurare, in primo luogo non si accende un nuovo mutuo, ma rimane in essere quello precedente, evitando così, di fatto, tutte le spese e gli oneri legali e notarili legati ad una nuova pratica di mutuo.
In secondo luogo il mutuatario non perde alcun beneficio fiscale derivato dalla iniziale stipula del mutuo e la rinegoziazione non prevede alcun costo accessorio e/o amministrativo, non saranno addebitate commissioni bancarie e neanche alcuna imposta o tassa a carico del cliente.
Le garanzie non saranno rinegoziate perché continueranno a valere quelle erogate ed iscritte al momento della firma del contratto originario e continueranno ad essere valide fino all’estinzione totale del prestito in essere.
Quello che possiamo definire uno svantaggio per chi vuole o è costretto ad avvicinarsi a tale operazione è da considerarsi nella natura stessa dell’istituto della rinegoziazione, cioè nella forma del calcolo proposta nella convenzione prevista dalla Legge Tremonti.
Tecnicamente la rinegoziazione comporta la possibilità di stabilire una rata mensile fissa che sia onorabile dal mutuatario allungando così, di fatto, la durata del mutuo stesso ma gli interessi nuovi calcolati potrebbero prevedere una rata mensile più alta di quella stabilita, per cui, mensilmente, verrà calcolata la differenza tra queste due rate (quella risultante dai calcoli dei tassi e quella fissa) e questa differenza sarà addebitata o accreditata su un “Conto di Finanziamento Accessorio” sul quale verranno calcolati gli interessi.
Questo conto accessorio comporterà l’allungamento o meno del periodo di rimborso dell’importo finale a seconda di come influiranno i tassi variabili in quel determinato momento.
Per questo motivo potrebbe essere più conveniente, laddove ci fossero le condizioni, ipotizzare una soluzione differente dall’istituto della rinegoziazione.
