Dall’acquisto alla ristrutturazione le forme di finanziamento che possono essere sottoscritte con le banche, sono destinate ai più svariati motivi. I mutui per la costruzione dell’immobile, in particolare, rappresentano la scelta ideale per chi decide di realizzare da zero l’immobile da comprare. Una netta differenza caratterizza, però, le forme di finanziamento destinate all’impresa che costruisce la struttura o il semplice privato. Una serie di incombenze ricadono, infatti, su coloro che scelgono di accendere un mutuo per la realizzazione di un fabbricato ex novo.
Un soggetto privato che intende sottoscrivere un mutuo per un edificio ancora da realizzare, ad esempio, deve dimostrare di possedere un terreno sul quale è effettivamente possibile realizzare la costruzione di un immobile. Per accedere ad un contratto di finanziamento, la presentazione della documentazione necessaria che attesti il possesso di uno spazio sul quale la casa sarà costruita è il primo passo, ma non basta.
La documentazione obbligatoria per accedere al mutuo per la costruzione di una casa
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Un altro aspetto da tenere presente sono i permessi che devono essere, naturalmente, tutti in regola per la costruzione oltre al progetto già approvato. Insomma tre certificati che si aggiungono alla normale documentazione da corrispondere all’istituto di credito per ottenere un finanziamento. Ma un’altra difficoltà si aggiunge al tutto: l’impossibilità di conoscere, con precisione, il costo dei lavori. Nessuno può sapere quanto verrà a costare la costruzione e quindi la somma indispensabile al mutuatario per la realizzazione di un immobile. La valutazione del perito, in questo caso, potrebbe non prendere in considerazione tutte le voci di costo. Il mutuatario, in questo caso, riceverebbe una somma significativamente inferiore alle proprie necessità. Insomma una forma di finanziamento con molte difficoltà.
Il mutuo per la costruzione della casa può essere pagato, però, in vari step. Differenti tranche di erogazione a seconda dello stato dei lavori. Si tratta, in questo caso, del classico mutuo SAL (Stato di Avanzamento dei Lavori): una particolare forma di finanziamento che valuterà, di volta in volta, la situazione. Un’opzione che permette una maggiore sicurezza per gli istituti di credito.
Mutuo per la costruzione di un nuovo immobile: gli svantaggi e i vantaggi
In questo mutuo, in particolare, la banca è in grado di stabilire l’importo erogabile a seconda delle opere portate a termine. In questo caso, il costo del mutuo potrebbe lievitare di volta in volta a causa delle spese di perizia che sono previste per ogni ispezione realizzata dai tecnici dell’istituto di credito. Scegliere per un mutuo con tranche di perizia minori può essere l’unico mezzo per abbattere le spese anche se le somme saranno erogate in tempi molto più lunghi. L’aspetto della maggiorazione dei costi è uno dei fattori da tenere in considerazione al momento della stipula come anche il fatto che il progredire dei lavori potrebbe incorrere, in più di un’occasione, in fasi di stallo.
L’istituto di credito, purtroppo, non è obbligato a tenere conto di queste particolari condizioni nonostante si possano verificare, con notevole frequenza, durante la realizzazione di un immobile. Nel caso in cui la banca invii la perizia in questi determinati momenti, constatando il mancato avanzamento dei lavori di costruzione, non erogherà nessun tipo di finanziamento rimandando alla prossima tranche prevista. Si tratta di un altro aspetto di cui il mutuatario deve tenere in considerazione. A ciò si può porre rimedio solo destinando somme di volta in volta superiori del 10 e del 20% rispetto all’ammontare indispensabile per i lavori, così da non fermarsi del tutto.
Ma anche nel caso in cui il mutuatario preveda dei cambiamenti in corso d’opera dei lavori per esigenze di risparmio o magari puramente estetiche si potrebbero presentare delle difficoltà. In questo caso la banca potrebbe, dare parere negativo cercando di impedire simili interventi oppure semplicemente prevedere la modifica di clausole contrattuali; insomma una serie di difficoltà che nessuno vorrebbe incontrare.
Non solo svantaggi; il mutuo di costruzione di una casa può riservare anche notevoli elementi di favore. Anche se i tassi applicati su queste forme di finanziamento sono pressoché identici per i mutui per l’acquisto della casa, alcune banche, soprattutto se operanti a livello strettamente locale o istituti di credito cooperativo, possono offrire delle condizioni notevolmente vantaggiose.
E’ la copertura del 100% del valore dell’immobile da costruire a rappresentare uno dei “pro” che è possibile trovare per queste forme di mutuo. Un’agevolazione notevole visto che la maggior parte dei mutui per l’acquisto delle case, tranne forme particolari di mutuo, non può superare il tetto dell’80%.
Un altro elemento da tenere in considerazione è il periodo nel quale viene effettuato il pagamento della somma da parte della banca. Specifiche tranche di pagamento possono essere previste sia “ante lavori” che “post lavori“. E’ l’erogazione prima dell’inizio della costruzione da preferire, visto che il mutuatario, in questo caso, non ha l‘obbligo di sborsare, di tasca propria, somme in anticipo.
In caso di acquisto della casa dal costruttore, può essere indicato anche accollarsi parte del mutuo dell’impresa anziché accenderne un altro. Una soluzione in grado di offrire vantaggi notevoli tra cui tempi molto più rapidi. In questo caso è consigliabile, però, controllare attentamente se esistano delle clausole particolari nel contratto che prevedono maggiorazioni di interessi nel caso in cui nel finanziamento sottoscritto con il costruttore subentri una terza persona. In questo caso l’impresa effettua, inoltre, il frazionamento dell’ipoteca man mano che procede alla vendita degli appartamenti che andranno a ricadere sui vari acquirenti.
Al di là degli elementi di difficoltà fino ad ora descritti, il mutuo per la costruzione della casa rappresenta un’occasione per chiunque sia interessato ad acquistare un immobile che risponda in tutto e per tutto alle proprie esigenze. Ma come si accede al mutuo di costruzione?
Mutuo per la costruzione della casa: gli adempimenti necessari
Oltre ai documenti da presentare obbligatoriamente per l’accensione del finanziamento, è indispensabile avere dei determinati requisiti. E’ il reddito ad essere uno degli aspetti che le banche tengono in maggiore considerazione. In sostanza, per accedere ad un mutuo per la costruzione di una nuova casa, è indispensabile essere in possesso di un rapporto tra reddito inferiore e rata da pagare pari ad almeno il 30%.
Le garanzie materiali e, molto spesso, personali si possono aggiungere a quelle richieste. La presenza di eventuali protesti rappresenta quasi sempre un ostacolo per l’accensione di un contratto di mutuo del genere.
Sono molte le offerte messe in campo dagli istituti di credito. Dall’Unicredit alla Monte dei Paschi di Siena passando per Banca Intesa Sanpaolo le proposte dei maggiori istituti di credito dedicate ai mutui per la costruzione delle case non si contano. Un settore verso cui le banche mostrano una particolare attenzione, anche se le condizioni offerte, come detto, devono essere attentamente valutate.
