Rogito notarile: adempimenti necessari e modalità per risparmiare sull’acquisto della casa

rogito notarile

Con il termine rogito notarile si intende un documento “rogato” cioè scritto seguendo le prescrizioni, a norma di legge, da un notaio. Si tratta di un documento in grado di rappresentare una “prova legale” dell’atto appena stipulato con il notaio che dimostra come il contratto sia stato realizzato in sua presenza, con il massimo rispetto delle leggi. E’ l’articolo 2.699 del Codice Civile che, in Italia, regola il rogito notarile affermando come solo la figura del notaio può ricoprire la particolare funzione di “rogare” questa tipologia di atti.

Sempre nell’ordinamento del nostro paese, è obbligatorio che il rogito notarile sia realizzato a mano, a macchina o a stampa e che sia composto personalmente dal notaio o, nel caso in cui abbia delegato la stipulazione ad un’altra persona di sua fiducia, ne diriga personalmente la scrittura.

Secondo la Legge Numero 89 del 16 febbraio del 1913, il rogito notarile deve avvenire sempre davanti alle parti chiamate in causa dal contratto che si sta stipulando o almeno da due persone che possano fungere da testimoni. Ma una successiva modifica della Legge, avvenuta nel 2005, ha prescritto la presenza dei suddetti testimoni, solo in determinati casi: gli atti di donazione, le convenzioni di matrimonio e comunque tutte le modifiche applicate ad esse, la dichiarazione di separazione dei beni o nel caso in cui una delle parti in causa sia impossibilitata a scrivere.

Proprio il ruolo dei testimoni è essenziale nel procedimento. Il notaio, infatti, nell’atto del rogito notarile deve accertarsi dell’identità dell’individuo che sottoscrive il contratto attraverso questa determinata figura o dei cosiddetti fidefacienti. Insomma una serie di aspetti che, per legge, devono accompagnare la stipula di un contratto notarile così da autenticarne la validità e soprattutto evitare l’insorgenza di futuri problemi legali.

Sempre secondo il Codice, per far sì che l’atto sia regolare, è indispensabile che sia presente l’indicazione, in lettere, dell’anno in cui avviene l’atto, il giorno oltre al luogo dove avviene, il nome ed il cognome del notaio oltre al distretto notarile nel quale il professionista presta la sua opera, i vari dati delle persone coinvolte nell’atto sottoscritto (nome, cognome, luogo e data di nascita, domicilio, residenza propria e dei testimoni presenti). A ciò si deve aggiungere la dichiarazione di certezza della reale identità personale delle parti in causa, dei testimoni e dei fidefacienti.

E’ indispensabile che siano scritti anche altri dati di fondamentale importanza come, naturalmente, la somma prevista nel contratto. Quest’ultima deve essere indicata, per almeno una volta, in lettere come anche le date presenti sulle varie pagine del rogito e della quantità degli oggetti presenti oggetti di vendita nel contratto.

Obbligatoria anche la sottoscrizione dei nomi della persone interessate come le parti, ma anche degli eventuali testimoni. Per quanto riguarda gli atti relativi alle ultime volontà di una persona, è obbligatorio, invece, che sia indicata anche l’ora precisa nella quale è avvenuta la dichiarazione di volontà.

Negli atti composti da più pagine è, inoltre, indispensabile che ci sia la certificazione ad ogni margine del foglio delle parti, dei testimoni e dei fidefacienti.

Il rogito notarile nell’acquisto di un immobile

Sono tanti i casi nei quali è obbligatorio che sia sottoscritto un rogito notarile; la compravendita di un immobile è uno di questi. L’acquisto della casa (vedi le spese per l’acquisto della prima casa) è il contratto che ha come oggetto il passaggio di proprietà di un bene immobile da un individuo ad un altro. Si tratta di un atto totalmente differente da altre formule, anch’esse previste nel campo degli immobili, come la permuta.

L’atto di vendita, come detto, deve avvenire davanti ad un notaio. Solo questo determinato professionista è in grado, infatti, di garantire il rispetto di tutti i parametri di legge e certificare la correttezza del trasferimento di proprietà effettuato tra le parti.

Il lavoro del notaio, nell’acquisto di una casa, spazia dal controllo sull’esistenza di eventuali ipoteche sulla casa, al rispetto di tutte le leggi che, in campo edilizio, regolano la costruzione o la ristrutturazione di un immobile fino ai controlli su eventuali altri atti sottoscritti in passato che potrebbero invalidare o comunque andare in contrasto con l’atto di compravendita che sta esaminando.

Il rogito notarile è, quindi, l’atto finale del processo di vendita del bene immobile e che certifica l’attuabilità del trasferimento di proprietà. Si tratta quindi di un contratto essenziale per la correttezza dell’acquisizione della casa, ma che deve rispondere a determinati requisiti.

I requisiti per il rogito notarile

Nel rogito notarile deve essere contenuto il reale valore dell’immobile, oltre a precise indicazioni sulle modalità con le quali viene effettuato il pagamento, cioè se attraverso un assegno circolare o un bonifico bancario, l’eventuale mediazione avvenuta nel caso di un ricorso di una delle parti in causa ed i costi sostenuti per tale pratica. Il procedimento del rogito notarile è quindi molto complesso e può avere anche una notevole durata. Ma quali sono i passaggi per effettuare l’atto?

E’ il preliminare di vendita il primo passo da realizzare per acquistare un immobile. Si tratta di una fase molto importante nel quale il notaio potrà scrivere l’atto nel registro degli atti immobiliari. In questa  fase saranno indicate le caratteristiche fondamentali della struttura oggetto del contratto di vendita: dalle dimensioni della casa, alla sua ubicazione fino allo stato di conservazione esteriore ed interiore, oltre al prezzo ed alle modalità di pagamento.A questo punto si potranno iniziare le pratiche, a tutti gli effetti, per la realizzazione del rogito notarile.

Come si effettua il rogito?

Il primo passo da realizzare è quello di presentarsi davanti al notaio. Entrambi le parti devono essere presenti in questo determinato momento. A questo punto colui che cede la proprietà dell’immobile deve garantire che non esistano “vizi occulti” nella casa o di evizione, termine con cui si indica la proprietà di terzi.

Il notaio, così, può dare via al rogito notarile attraverso il versamento delle imposte previste sul passaggio di proprietà dell’immobile con la trascrizione dell’atto nell’apposito registro pubblico. Si tratta di tasse direttamente collegabili con le condizioni con le quali l’acquirente si accinge ad effettuare l’acquisto.

La legge, infatti, prevede significative facilitazioni per coloro che comprano la prima casa con aliquote notevolmente inferiori. Altre imposte dipendono, invece, dalle condizioni di chi effettua la vendita con un‘imposizione fiscale maggiorata se l’acquirente è un’impresa.

Come scegliere il notaio per il rogito notarile

Uno dei fattori di maggiore importanza nel momento in cui si effettua un rogito notarile, è la scelta del notaio che dovrà occuparsi del contratto di vendita. La legge, in questo caso, prevede che sia l’acquirente a dover indicare il professionista nel quale recarsi per effettuare l’operazione.

Ma non sono rati i casi in cui è il compratore ad affidarsi al notaio del venditore; si tratta di un passaggio che, in alcuni casi, può essere utile per accorciare i tempi visto che il professionista potrà conoscere al meglio le condizioni della casa in vendita; inutile dire che ad una diminuzione dei tempi necessari corrisponde un taglio delle spese che si dovranno corrispondere al professionista al termine della pratica. Ma quali sono i costi del rogito notarile?

Quanto costa un rogito?

Come accennato in precedenza, lo Stato prevede particolari sconti sulle spese notarili per la prima casa.

E il costo del notaio? L’onorario che spetta al notaio riassume una serie di fattori, tra cui l’impegno che ha dovuto affrontare per realizzare l’intero iter. Il professionista, durante il rogito notarile, è obbligato a controllare una lunga serie di parametri; un’operazione lunga e spesso molto complicata. Si tratta di questioni strettamente fiscali relative alla transazione come la valutazione di eventuali agevolazioni che spettano all’acquirente a cui si aggiungono quelle legali per non parlare dell’urbanistica con l’obbligo di effettuare un’attenta valutazione di eventuali variazioni delle dimensioni della casa, di condoni effettuati oltre al controllo dell’effettiva titolarietà dell’immobile da parte del soggetto che sta per cederne la proprietà.

Come risparmiare sull’onorario del notaio

E’ utile sapere che il notariato, da tempo, ha stabilito dei determinati limiti. I cosiddetti “minimi” decretati dall’autorità prevedono una quota compresa tra lo 0,9 all’1% del valore dell’immobile oggetto della transazione, si tratta, però, di valori indicativi.

L’onorario di un professionista può essere completamente differente da un altro, anche nella stessa zona. Forti discrepanze, quindi, che possono portare il cliente a valutare le varie offerte sul mercato. Insomma, anche in questo caso, è indispensabile il ruolo del preventivo.

Un passaggio importante e che deve portare ad un’attenta analisi delle condizioni previste da ogni professionista. Confrontare gli onorari dei notai può portare a risparmi notevoli, per questo motivo oggi questa pratica risulta sempre più diffusa.

Il preventivo deve essere chiaro e mostrare tutte le voci con i corrispettivi costi previsti. E’ indispensabile, inoltre, invitare il professionista ad indicare la presenza, o meno, dell’Iva nella somma presente sul modulo. Nel caso in cui i prezzi indicati sembrino approssimativi o non chiari, è consigliabile recarsi in un altro notaio.

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