La surroga del mutuo, conosciuta anche come portabilità, è un’operazione sempre più diffusa. Regolamenta dalla Legge Finanziaria 40/2007 del 2008, meglio nota come la Legge Bersani, la surroga mutuo rappresenta la possibilità, da parte del cliente, di trasferire il proprio contratto di mutuo da un istituto all’altro. Si tratta di un passaggio gratuito e che non cambia il debito complessivo; anche se importanti modifiche dei termini contrattuali possono essere realizzate.
Ed è proprio la rinegoziazione delle condizioni che spinge i consumatori a scegliere per la surroga, grazie alla possibile diminuzione degli importi delle rate mensili. Dalla sua introduzione questa formula è diventata ormai lo strumento maggiormente utilizzato da parte dell’utenza, per ottenere condizioni vantaggiose, sostituendo un mutuo, magari sottoscritto dieci anni fa, con un contratto più vantaggioso.
Insomma guardarsi intorno è essenziale per chi si trova a pagare “vecchi” tassi fissi. A seguito dell’adozione della portabilità, molte cose sono cambiate anche per le banche che, ormai, non sono in grado di fare affidamento sul portafoglio clienti per la durata del mutuo sottoscritto.
Si chiama volatilità decisionale ed è un elemento di forte incertezza per gli istituti, ma interessante per l’utenza. Insomma quello della portabilità è uno strumento davvero importante e conveniente per i clienti; ma come si fa ad ottenere la surroga del mutuo?
Surroga mutuo: come sottoscriverla?
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Il primo passo è di richiedere una surroga mutuo con lo stesso valore di debito residuo del vecchio contratto. Con la surrogazione il cliente stipula un nuovo contratto cancellando il mutuo presistente. Per la sottoscrizione del nuovo mutuo sarà necessario un nuovo atto mentre l’ipoteca presente sulla propria casa prevista dal vecchio contratto, cadrà automaticamente in favore della nuova.
Nessun tipo di procedura burocratica è prevista per la nuova ipoteca che, anzi, si aggiornerà in automatico. Si tratta di un passaggio molto semplice a cui deve seguire la contrattazione degli altri punti come la durata, l’entità delle rate da corrispondere ed il tasso fisso applicato; cambiano i parametri, ma non la somma da corrispondere alla banca.
Ma se il cliente ha bisogno di una liquidità aggiuntiva? In questo caso si può ottenere una cifra maggiore aumentando il debito residuo, attraverso due metodi. Il primo prevede l’abbinamento della surroga mutuo ad un altro contratto con la liquidità richiesta. L’aggiunta, in questo caso, non può superare i 100mila euro rispetto al mutuo sottoposto a portabilità.
Ma esiste un’altra formula: il mutuo di sostituzione. E’ un contratto che prevede, appunto, la sostituzione della vecchia sottoscrizione con un nuovo contratto, con l’aggiunta della somma desiderata. La liquidità ottenuta può essere utilizzata dal cliente senza vincoli, ma le spese collegate al nuovo contratto, come quelle notarili, sono a carico del richiedente.
Surroga mutuo: l’importanza del tasso fisso
Nel caso in cui l’obbiettivo sia, molto più semplicemente, ottenere un alleggerimento della rata mensile, il cliente deve informarsi sui tassi di interesse offerti nel nuovo contratto. E’ lo spread, quindi, l’elemento che fa la “differenza” tra una banca ed un altra.
Cambiare questo aspetto è quindi determinante per passare da un contratto oneroso ad uno conveniente. Aver stipulato un mutuo a tasso fisso nel recente passato, infatti, può rappresentare, oggi, uno svantaggio notevole. Negli ultimi anni i tassi hanno conosciuto una rapida diminuzione; corrispondere un tasso di dieci anni fa, nel mercato attuale, è quindi del tutto sconveniente.
In sostanza i tassi fissi di cinque anni fa, ad esempio, superano i sei punti percentuali mentre nel 2016, con la radicale diminuzione del costo del denaro, il tasso fisso, in media, non supera il 4%. A questo punto la surroga mutuo è la soluzione migliore per ottenere tassi vantaggiosi ed in linea con il mercato attuale. Con il tasso fisso si ha la certezza che la propria rata rimanga inalterata nel corso del tempo; una sicurezza che, come detto, può risultare, però, alla lunga non proprio vantaggiosa per l’andamento del mercato.
Surroga mutuo: vantaggi e svantaggi
Ma non solo i tassi di interesse a rendere un mutuo più conveniente; il prolungamento del contratto ad esempio, può essere un altro aspetto da valutare con attenzione. In sostanza il cliente, con la surroga mutuo, può ottenere rate più leggere, a fronte di un maggiore durata del mutuo.
Ma accanto ad indiscussi vantaggi, la portabilità riserva degli obblighi molto precisi. Non è possibile, ad esempio, cambiare l’intestatario del contratto.
Il richiedente, in sostanza, deve rimanere lo stesso del contratto originario. Il risparmio sulla rate da corrispondere, in realtà, è spesso inconstistente nel caso in cui l’utente si trovi nella parte terminale del rimborso. Nonostante la portabilità sia un procedimento del tutto gratuito, alcuni costi si potrebbero aggiungere nel lungo tempo. Si tratta di spese amministrative o altre polizze in copertura di danni all’immobile.
Insomma vantaggi accanto ad elementi, in alcuni casi non proprio convenienti, di cui tenere conto per chi decide di sottoscrivere questa formula. Ma chi può aderire alla surroga mutuo?
Surroga mutuo: chi può richiederla?
Dai dipendenti del settore pubblico a quelli delle aziende private fino ai pensionati. La portabilità è un contratto a cui possono ricorrere tutte le categorie di lavoratori. L’Inpdap, l’istituto nazionale di previdenza e assistenza per i dipendenti dell’amministrazione pubblica, offre una serie di offerte per la surroga mutuo. Sono tanti gli ex dipendenti pubblici che, per bypassare la lunga procedura per ottenere un prestito INPDAP, scelgono di sottoscrivere un contratto con una banca tradizionale, per poi utilizzare lo strumento della surroga estinguendolo con l’istituto pubblico. Le condizioni sono, però, restrittive. In sostanza l’iscrizione ipotecaria del contratto sul quale si applica la surroga, deve essere uguale al doppio dell’importo del mutuo.
Un elemento che differenzia notevolmente la surroga INPDAP dalle tradizionali, visto che gli istituti del nostro paese, al momento delle sottoscrizione, prevedono un’ ipoteca pari al 150% dell’importo del mutuo.
Surroga mutuo: le alternative
Insomma, spesso, la portabilità non è il massimo della convenienza. In questi casi possono essere utilizzati per migliorare le proprie condizioni contrattuali con la banca. Una di queste è senza dubbio la rinegoziazione. Con questo termine si intende la modifica di determinate clausole presenti nel proprio contratto di mutuo come la durata del rimorso residuale o anche il tasso presente.
Aspetti fondamentali che possono essere modificati, senza ricorrere alla surroga, attraverso una semplice corrispondenza tra l’istituto bancario e il cliente. Il vantaggio, rispetto alla portabilità, è nel di risparmio degli oneri per il notaio.
Le modifiche applicate al contratto di mutuo, però, non possono essere imposte dalle parti. Insomma per far sì che rinegoziazione vada a buon fine, è necessario che la banca accetti le proprie proposte.
