Acquisto prima e seconda casa: ecco quanto pagare
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I contratti di finanziamento per l’acquisto della prima o della seconda casa rappresentano delle operazioni di finanziamento a medio e lungo termine, ovvero con una durata superiore ai diciotto mesi e perciò sono assoggettati dall’imposta sostitutiva. Si tratta di un balzello che aggrava il costo dei contratti di finanziamenti e che va annoverato tra le spese correlate ai mutui. In questa guida analizzeremo le aliquote previste e le modalità di applicazione dell’imposta.
Cos’é l’imposta sostitutiva Mutuo?
Con il termine imposta sostitutiva del mutuo si indica una tassa da corrispondere, in percentuale, la cui applicazione avviene in sostituzione di altre imposte applicabili sul finanziamento. I mutui con un piano di ammortamento dalla durata superiore ai diciotto mesi vengono considerati, infatti, delle operazioni di finanziamento su cui è possibile applicare un trattamento fiscale agevolato, ovvero con l’esenzione dell’imposta di registro, di bollo, catastali e delle imposte ipotecarie.
L’imposta sostitutiva, come indica il nome stesso, va sostituire questa serie di tasse. Ma come viene calcolato l’ammontare dell’imposta sostitutiva? E’ l’importo del mutuo a determinare la percentuale da versare oltre alla finalità per la quale viene sottoscritto il contratto di finanziamento.
Ma l’applicazione dell’imposta sostitutiva non è prevista per tutti i contratti di mutuo. Nel caso in cui il finanziamento non venga erogato da un istituto di credito, come ad esempio le società finanziarie, vigerà l’obbligo di corrispondere le ‘‘classiche imposte”.
Quanto si paga?
Come abbiamo accennato in precedenza, la valutazione dell’importo previsto per l’imposta sostitutiva varia a seconda di diversi aspetti. Per i mutui fondiari, ad esempio, l’aliquota va da un minimo dello 0,25% ad un massimo del 2% sull’importo complessivo del finanziamento. Ma anche le caratteristiche della casa da acquistare vanno valutate; un mutuo per l’acquisto della prima casa, ad esempio prevede un’aliquota inferiore.
Nel caso in cui il finanziamento venga sottoscritto per la costruzione, per la ristrutturazione o per il semplice acquisto di un immobile da adibire a prima casa e sue pertinenze, l’aliquota prevista per l’imposta sostitutiva del mutuo sarà dello 0,25%, ovvero del minimo. Ma a quanto ammonta l’imposta sostitutiva del mutuo per la seconda casa? In questo caso l’aliquota prevista è del 2%, ovvero la massima.
L’imposta sostitutiva per gli ”altri mutui”
Non tutti i mutui vengono sottoscritti per l’acquisto della prima o della seconda casa. Per i contratti di finanziamento stipulati per finalità diverse dall’acquisto della casa, come ad esempio, per ottenere liquidità personale, l’ammontare dell’imposta è dello 0,25%, quindi l’aliquota minima.
Per il mutuo sottoscritto da persone fisiche per finanziare l’acquisto o la realizzazione di immobili diversi dalle abitazione, come ad esempio negozio, ufficio, magazzino o anche per un terreno, l’aliquota applicata dalla normativa è dello 0,25%.
Non cambia l’ammontare per il mutuo cointestato. Chi sottoscrive un contratto di finanziamento per l’acquisto, in comproprietà, di un immobile da adibire a prima casa, deve corrispondere l’aliquota dello 0,25%, ma solo se entrambi i cointestatari trasferiscano la loro residenza nell’immobile. Nel caso in cui per uno dei due soggetti che hanno sottoscritto il contratto l’immobile non risulti prima casa, l’aliquota dell’imposta sostitutiva del mutuo sarà quella massima, pari al 2%.
Applicazione dell’imposta sostitutiva dalle banche
Fino a pochi anni fa l’applicazione dell’imposta sostitutiva avveniva in automatico. Dal 24 dicembre 2013, però, è necessario che sia l’istituto di credito a specificarlo espressamente nel contratto. In caso contrario verranno applicate le imposte ordinarie, con un aggravio notevole per il cliente, perciò è utile valutare un’offerta di finanziamento anche alla luce di questo elemento.
Un altro aspetto da tenere presente è la possibilità di perdere il requisito della prima casa durante la durata normale del contratto di mutuo. In questo caso l’imposta sostitutiva dello 0,25% si trasforma nell’aliquota massima del 2% sull’ammontare del mutuo con l’obbligo di pagare la differenza ed eventuali sanzioni aggiuntive.
