Cos’è il mutuo cartolarizzato
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I mutui sono contratti molto importanti per le banche. Si tratta, infatti, di strumenti finanziati che permettono agli istituti dei notevoli guadagni. Essendo, però, uno strumento di lunga durata, le banche possono ricorrere ad un particolare strumento: la cartolarizzazione del mutuo. Per mutuo cartolarizzato si intende un finanziamento per il quale l’istituto di credito ha deciso di cedere ad una terza entità il credito vantato rispetto ad un utente. Aspettare dei decenni per ricevere l’intera somma può essere, quindi, un problema per la banca che, in questo modo, riesce ad ottenere immediatamente la liquidità prevista dal finanziamento.
Il processo che porta al mutuo cartolarizzato è regolamentato dalla legge e deve rispondere a determinati parametri. La terza compagnia che interviene in questo procedimento, chiamata società veicolo, corrisponde alla banca la liquidità e, nel frattempo, emette dei titolo obbligazionari sul mutuo, come forma di garanzia. In questo modo i crediti si trasformano, in un certo senso, in carta: da questo aspetto deriva, appunto, il termine mutuo cartolarizzato. A questo punto la compagnia pone in vendita i crediti rifacendosi del denaro speso. Ma la domanda che sorge spontanea in questi casi è: cosa cambia per il cliente che paga le rate di un mutuo cartolarizzato?
Mutuo cartolarizzato: le ricadute sul mutuatario
Sono ben pochi gli effetti per il cliente che si trova ad aver sottoscritto un mutuo successivamente cartolarizzato. Nessun tipo di modifica viene infatti realizzata riguardo i punti principali e non che compongono il contratto sottoscritto con l’istituto di credito. Molto spesso la banca, come segno di trasparenza nei confronti della clientela, può informare dell’avvenuta cartolarizzazione del contratto di mutuo. Il tutto può avvenire attraverso una semplice missiva che l’istituto invia al mutuatario, al termine dell’operazione.
La legge, infatti, non pone nessun tipo di obbligo agli istituti di credito di informare del processo di cartolarizzazione, anche se al termine, nella maggior parte dei casi, il cliente viene informato sul tutto. Nella lettera ricevuta la banca preciserà che le condizioni del contratto di mutuo che non sono in alcun modo modificate.
Il pagamento delle rate avviene, intanto, sempre alla stessa banca che, a sua volta, le girerà alla società con cui è stata sottoscritta la cartolarizzazione. I mutui cartolarizzati rappresentano comunque una cessione pro soluto. Si tratta, in realtà, di un’operazione non sempre coperta da necessari garanzie.
In sostanza nessuno è in grado di assicurare che i mutuatari siano in grado di corrispondere tutte le rate previste nel mutuo. Un investimento che quindi comporta qualche rischio per gli operatori finanziari. Non è un caso, infatti, che la crisi economica del 2007 sia stata innescata proprio dal processo di cartolarizzazione dei mutui subprime (cosa sono? Leggilo la guida completa).
Se tutto procede normalmente, in sostanza, per il mutuatario che paga regolarmente le rate non cambia nulla. Ma cosa accade, invece, se il mutuatario vuole rinegoziare il finanziamento o effettuare l’operazione di surroga?
Surroga e rinegoziazione del mutuo cartolarizzato
E’ nella rinegoziazione del mutuo che il cliente potrebbe incorrere in qualche ostacolo. In sostanza l’istituto di credito potrebbe, in alcuni casi, negare di cambiare aspetti essenziali del contratto per l’avvenuta cartolarizzazione. In realtà quella appena indicata è una delle più classiche scuse che vengono avanzate da una banca che non ha nessun interesse a modificare un contratto di mutuo. In questo caso, naturalmente, il mutuatario può ricorrere allo strumento della surroga.
Effettuare la portabilità di un mutuo cartolarizzato è possibile attraverso la classica operazione prevista. Un convenzione stipulata nel 2007 tra l’ABI (l’Associazione Bancaria Italiana) ed il Consiglio del Notariato ha chiarito come la cartolarizzazione dei mutui non possa rappresentare in alcun modo un ostacolo per cambiare le condizioni generale del contratto di mutuo né per l’operazione di surroga.
