Caparra confirmataria

Come funziona la caparra confirmataria

In un contratto di compravendita, i due soggetti possono obbligarsi alla stipula di un contratto futuro, ovvero il contratto definitivo, attraverso una formula ben precisa: il contratto di preliminare di compravendita. Si tratta di un procedimento molto comune e che prevede degli obblighi ben precisi per entrambi i soggetti impegnati nella transazione.

Nel contratto (leggi la nostra guida sul preliminare di compravendita), la sottoscrizione è accompagnata sempre dal versamento di una somma iniziale: la caparra confirmataria. Il versamento di questa quota è essenziale per giungere alla fase di stipula del rogito notarile con una maggiore sicurezza. Ma vediamo, nello specifico, cosa si intende e come funziona questo tipo di “acconto“.

Caparra confirmataria: le caratteristiche principali

Con il termine caparra confirmataria si intende semplicemente una somma di denaro che l’acquirente di un bene consegna al venditore, prima che il contratto abbia i suoi effetti. Essa è oggetto di una specifica normativa che ne regola le tempistiche, le modalità e le conseguenze, anche in caso di mancato accordo tra le parti.

Al versamento della somma di denaro, i due soggetti si obbligano a giungere al rogito notarile rispettando le condizioni previste. L’ammontare della caparra sarà così detratto dalla somma oggetto della compravendita, ovvero dal costo del bene ed il contratto si concluderà come previsto. Ma quali sono gli effetti in caso di inadempienza di una delle due parti in causa?

Le conseguenze del mancato accordo

Possono essere davvero tanti i punti del contratto a non essere rispettati. A questo punto le ricadute sull’inadempiente, ma anche sull’altra parte, sono ben definite dalla normativa.

Nel caso in cui la condizione di inadempienza sia imputabile all’acquirente, la caparra confirmataria viene trattenuta. Si tratta di una possibilità molto comune nei contratti di compravendita di immobili. L’anticipo, in questo caso, viene normalmente detratto dal prezzo del bene ed, in caso di mancato accordo, il venditore può tenere il denaro per sé senza ulteriori obblighi.

Conseguenze del tutto differenti sono previste, invece, se a non rispettare i termini del contratto è il venditore del bene. In questo caso l’altro soggetto può richiedere il doppio dell’ammontare dell’anticipo versato, alla sottoscrizione del contratto di compravendita.

Se la caparra è, ad esempio, di ventimila euro, il compratore può richiedere la restituzione della somma oltre ad altri ventimila a titolo di risarcimento per il mancato rispetto delle condizioni.

E’ indispensabile tenere presente che tali conseguenze scattano, in automatico, in caso di mancata conclusione del contratto per inadempienza. In altre parole non è prevista nessuna procedura di richiesta dei danni.

Ma può accadere che una delle parti, ritenendo l’entità del danno maggiore, possa procedere proprio alla richiesta di risarcimento, ritenendo l’entità del torto subito superiore al risarcimento previsto nel contratto preliminare di compravendita. Cosa accade in questo caso?

Il rimborso per inadempienza

Si tratta di una procedimento ben diverso e che scatta solo dopo un’apposita richiesta da parte del soggetto che ha subito il danno. E’ utile tenere presente che, in questo caso, il risarcimento calcolato sulla caparra, come abbiamo visto in precedenza, decade. Insomma chi decide di accedere a questa formula rifiuta, di fatto, un rimborso “certo”.

In questo caso la parte oggetto del torto deve dimostrare ad un giudice, documentazione alla mano, l’entità del danno subito accompagnando il tutto con una somma che, a parer suo, sia sufficiente per riparare il torto.

Un ultimo caso da analizzare, riguardo la caparra confirmataria, è il rifiuto della parte non inadempiente di procedere con gli effetti del contratto. In pratica può accadere che chi subisce il torto, preferisca di concludere il contratto comunque, acquistando o vendendo il bene come se nulla fosse accaduto. In questo caso il passaggio di proprietà del bene avviene normalmente.

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