Nella compravendita immobiliare appare spesso il termine imposta di registro. Con questa espressione si intende l’obbligo da parte di un cittadino, di riportare in forma ufficiale e per iscritto un atto. Dai contratti alle forme di scrittura privata fino alla nascita di società o cooperative, la registrazione ufficiale entra in scena in vari momenti nell’ambito economico e giudiziario.
Il registro a cui si fa riferimento si trova all’Agenzia delle Entrate in un apposito ufficio. Tutte le stipule contrattuali sono quindi riportate, in ordine cronologico, in un archivio specifico. Un servizio che, quindi, è sottoposto ad un’imposta che appunto chiamata imposta di registro.
L’imposta di registro riguarda tutti gli atti che comportano un trasferimento di ricchezza con l’indicazione dei valori venali dei beni contenuti negli atti sottoposti a registrazione. Stesso discorso per quelli patrimoniali come l’atto di vendita o di locazione di un determinato immobile.
Ed è proprio nell’acquisto di una casa che l’imposta di registro rappresenta uno degli aggravi maggiori per la figura del compratore. Si tratta, quindi, di un’imposta che risulta del tutto alternativa all’Iva.
Se l’imposta di registro viene applicata per le compravendite di immobili realizzate da privati, l’Imposta sul Valore Aggiunto, riguarda, invece, le transazioni nelle quali è prevista la presenza di una società o semplicemente di un costruttore che ha realizzato o ristrutturato un immobile per poi rivenderlo sul mercato. Pagare l’imposta di registro, in questo caso, è obbligatorio per legge. Ma come si effettua la registrazione necessaria?
Come si effettua la registrazione per pagare l’imposta
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Il primo passo da compiere per realizzare l’iscrizione dell’atto nell’apposito registro è di presentare due fotocopie dell’atto all’ufficio e degli atti pubblici stipulati in presenza di un notaio. Anche le scritture private, come detto in precedenza, sono sottoposte alla specifica imposta purché siano autenticate dalla firma di un notaio che ha preso visione delle condizioni e delle caratteristiche stesse dell’atto.
Una copia dei documenti riportati viene quindi restituita all’utente con tanto di sottoscrizione da parte dell’ufficio mentre l’altra rimane negli atti dell’Agenzia. Negli ultimi anni è stato inserito anche una procedura che permette la registrazione telematica: si tratta di una formula applicata per i contratti di locazione e tutti gli atti che coinvolgono gli immobili. Su internet è quindi possibile realizzare l’intero iter, con gli stessi identici passaggi previsti in ufficio.
La registrazione è quindi un procedimento che, per legge, deve coinvolgere tutti i tipi di atti pubblici realizzati nel nostro paese. Anche i contratti verbali devono essere sottoposti a questo tipo di procedura. Si tratta, però, sempre di atti che prevedono la locazione, trasferimenti di aziende, di proprietà e diritti reali. Ma come si effettua il pagamento dell’imposta?
Il versamento avviene attraverso il modello F23 reperibile nei vari sportelli bancari e sui vari siti internet mentre per i vari atti in cui è previsto l’intervento del notaio, l’imposta può essere corrisposta direttamente al professionista che verserà il tutto alle scadenza previste.
Come si determina l’imposta di registro per l’acquisto di una casa
Nel settore della compravendita immobiliare l’imposta di registro rappresenta uno dei tanti balzelli imposti a chi vuole acquistare un nuovo immobile. Proprio sul valore di quest’ultimo viene calcolata l’entità dell’imposta da pagare. Grazie al decreto Bersani approvato nel 2006, i proprietari degli immobili ora sono obbligati a comunicare il valore reale della casa.
Sono tanti gli aspetti che modificano l’entità dell’imposta applicata sul contratto di compravendita immobiliare. L’imposta è applicata, naturalmente, non solo per l’acquisto di un immobile “intero”, ma anche per eventuali pertinenze, anche di piccole entità come i garage, le cantine, i giardini e perfino i posti auto.
La natura del venditore e dell’acquirente è un altro elemento che condiziona direttamente la natura dell’imposta oltre alle agevolazioni che, nel caso, possono essere richieste dall’acquirente. E’ importante analizzare se il contratto di compravendita che si sta stipulando con le parti preveda effettivamente l’imposta di registro. Si tratta di un passaggio fondamentale per evitare di incorrere in errori che possano pregiudicare, fin da principio, la correttezza del contratto realizzato tra le parti.
In quali casi è prevista l’imposta di registro?
I casi in cui la normativa prevede l’imposta di registro sono vari. Uno dei più comuni si applica quando a vendere l’immobile è un soggetto privato o un’impresa di costruzione che non ha realizzato materialmente l’immobile oggetto del contratto o che lo ha costruito, ma almeno cinque anni prima della vendita.
Quelle soggette ad Iva sono, al contrario, le transazioni realizzate da una ditta che ha costruito meno di cinque anni fa l’immobile, ha effettuato lavori di ristrutturazione come interventi di riqualificazione o restauro conservativo, oppure che ha realizzato l’immobile più di cinque anni prima ed in atto esercita l’opzione Iva.
Pagare l’imposta di registro è quindi un atto obbligatorio solo in alcuni casi. Capire se effettivamente è previsto il pagamento dell’imposta e la reale rilevanza sul contratto di compravendita è quindi indispensabile.
Come si calcola l’imposta di registro
Altro passo da effettuare è la determinazione della base imponibile sulla quale verrà applicata l’imposta. Si tratta, in sostanza, dell’importo previsto nel contratto di compravendita dell’immobile e determina, insieme alle varie condizioni del’acquirente e del venditore, il volume dell’imposta. Nel caso in cui l’immobile da acquistare risulti essere prima casa, l’aliquota risulterà completamente differente dall’acquisizione della seconda casa.
Nel particolare caso in cui ad acquistare l’immobile sia un soggetto privato, la base imponibile sulla quale viene calcolato il valore dell’imposta di registro è semplicemente il valore catastale dell’immobile. Per conoscere questo valore basta calcolare le rendite catastali e delle pertinenze eventuali moltiplicandoli con il coefficiente previsto che varia a seconda che l’immobile risulti essere prima casa con un valore di 115,50 mentre in caso di seconda casa il valore è di 126.
Se il soggetto ad acquistare la casa è una società o una persona fisica che effettua la compravendita nel ruolo di titolare dell’impresa individuale, è il costo scritto nell’atto a decretare la base imponibile come anche le varie compravendite, che come abbiamo visto, sono soggette all’aliquota Iva.
Il valore dell’imposta, naturalmente, varia a seconda della condizione dell’immobile e delle parti coinvolte nell’atto. E’ di due punti percentuali l’aliquota dell’imposta di registro prevista per l’acquisto della prima casa. Si tratta di un importo che va calcolato sul valore catastale dell’immobile che viene venduto.
Nel caso in cui la struttura oggetto della compravendita immobiliare risulti essere una seconda casa, l’aliquota dell’imposta di registro è pari a nove punti percentuali. A tutto ciò si aggiungono l’imposta ipotecaria e catastale, entrambe “fisse” a cinquanta euro.
Ma a questi casi principali si accompagnano altre eventualità che possono interessare chi è alle prese con l’acquisto di una casa. Nel contratto di locazione l’imposta di registro è, ad esempio, del 2% mentre si sale a sette punti percentuali nel caso di trasferimento di immobili tra singoli soggetti privati.
Ammonta al 3%, invece, l’aliquota dell’imposta di registro applicata per l’acquisto di immobili destinati a prima casa mentre i trasferimenti di terreni classificati come non edificabili ad un imprenditore operante nel settore agricolo prevede un’imposta pari all’8%. Tre punti percentuali è, invece, la quota prevista per il trasferimento di azienda e di beni mobili.
L’imposta di registro è, invece, pari a duecento euro per l’acquisto di un immobile all’asta; a tale quota si aggiungono l’imposta ipotecaria e catastale dello stesso valore.
