Conoscere la categoria catastale a cui appartiene il proprio immobile è indispensabile per accedere alle varie forme di finanziamento. Sono tanti i fattori che vengono analizzati per classificare un struttura in una determinata categoria catastale. Introdotte il 13 aprile del 1939 le categorie catastali rappresentano, infatti, uno strumento importante per disciplinare la costruzione dei fabbricati e la realizzazione di nuovi quartieri residenziali, seguendo una precisa logica.
Dalle tasse alle tipologie di mutui da accendere passando per lo stesso prezzo di compravendita, la separazione delle varie categorie catastali rappresenta uno degli aspetti più importanti per individuare la destinazione dei vari immobili.
Sono sei i gruppi tra i quali si dividono gli immobili nelle nostre città, tutti indicati con delle apposite lettere dalla A alla F.
Categorie catastali: gli immobili del gruppo A
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Con la prima categoria, indicata con la lettera A, vengono classificate le abitazioni di tipo privato; l’A1, la prima categoria, indica le case di tipo signorile. Si tratta di unità immobiliari inserite in aree di particolare pregio o comunque caratterizzate da qualità costruttive superiori rispetto alle normali abitazioni di tipo residenziale.
Subito dopo si collocano le strutture abitative “ di tipo civile” con caratteristiche di costruzione e rifiniture che, in quella determinata area, vengono considerate unità abitative di tipo residenziale. Nelle successive tre categorie catastali indicate, con il codice A3, A4, ed A5, gli immobili hanno caratteristiche di particolare economicità. Insomma immobili realizzati con materiali, rifiniture e solo strumentazioni tecnologiche indispensabili (A3), di modesto livello (A4) o di bassissimo livello con mancanza anche dei servizi igienici invece per la categoria catastale A5. Discorso diverso per la categoria A6 nella quale rientrano le strutture di tipo rurale.
Si passa, invece, a costruzioni di particolare pregio per le categorie A7, A8 ed A9. I cosiddetti villini rientrano nella prima categoria indicata. Con questo termine vengono indicate strutture abitative realizzate attraverso l’utilizzo di materiali e rifiniture considerate di tipo economico, ma con dipendenze proprie ed aree esterne di uso esclusivo del proprietario.
Le ville compongono la categoria catastale A8. Si tratta di strutture abitative composte da materiali costruttivi e rifinitura di livello superiore a quelle di solito utilizzate per le normali abitazioni. A tutto ciò si aggiunge la presenza di un parco ed un giardino; il tutto realizzato in un’area definita di pregio. Codice A9 per i castelli e i palazzi storici con particolari pregi artistici e storici. Si tratta di strutture che per la loro ripartizione degli spazi interni che costituiscono un’unica unità immobiliare non riconducibile ad altre categorie catastali.
L’ultima categoria catastale è invece quella indicata con il codice A10 cioè strutture destinate all’utilizzo di attività professionali come gli uffici.
Il gruppo B e C: gli immobili per servizi pubblici e commerciali
Non più strutture abitative o per usi professionali nel gruppo B. In questa categoria rientrano le unità immobiliari destinate ai servizi di assistenza e cura. Rientrano in questa categoria catastale i collegi (B1), le case di cura (B2), le carceri e i riformatori (B3), le strutture ospedaliere (B4), gli uffici di uso pubblico (B5), le strutture scolastiche e i laboratori scientifici di ricerca (B6). Le biblioteche pubbliche, le strutture museali mentre le cappelle e gli oratori con utilizzi non pubblici rientrano nella categoria B7.
Sono gli edifici ad uso commerciale a rientrare nella categoria C. Per tutte le tipologie di negozi e botteghe la categoria è la C1 mentre si passa alla C2 per i magazzini ed il locali destinati al deposito di merci. I vari laboratori per arti e mestieri rientrano, invece in C3 con le palestre e le strutture destinate alle attività fisiche e sportive, purché siano realizzate senza nessun fine di lucro, segnalate con il codice C4. Sempre senza scopo di lucro devono essere gli immobili destinati alla cure termali e gli stabilimenti balneari, entrambi indicati nella categoria C5 mentre i box ed i posti auto pertinenziali rientrano in C6. Alle categorie C6 e C7 appartengono, invece, le stalle mentre con la C7 vengono indicate le tettoie.
Categorie catastali D, E ed F: le caratteristiche
Per quanto riguarda la categoria D, essa raggruppa le strutture con destinazioni speciali. Alla sezione D1 vengono ascritti gli opifici mentre le strutture alberghiere con scopo di lucro vengono indicate con la D2. La categoria seguente è invece destinata ai teatri ed ai cinema mentre le case di cura di tipo privato e quindi con scopo di lucro, vengono segnalate con la sigla D4.
Le strutture destinate ad operazioni di credito, al cambio valuta ed alle assicurazioni rientrano in D5 mentre alle categorie D6, D7 , D8, D9 appartengono rispettivamente le palestre con scopo di lucro, i fabbricati realizzati per destinazioni industriali, le costruzioni adattate agli usi commerciali, strutture galleggianti o sospese in aria, i fabbricati destinati alla produzione agricola, le strutture scolastiche o i laboratori di tipo privato ed i posti per le imbarcazioni in porti turistici e stabilimenti balneari con fini di lucro.
Le categorie segnalate con la lettera E comprendono le stazioni per servizi di trasporto sia di tipo marittimo che terrestre (E1), i ponti appartenenti a comuni e province (E2), le strutture per speciali utilizzi pubblici (E3), i recinti sempre destinati ad esigenze di pubblica utilità (E4), i fabbricati di tipo militare con fortificazioni (E5), i fari ed i semafori (E6), le strutture pubbliche di culto (E7), i cimiteri (E8) ed altre costruzioni non rientranti nella categorie precedenti.
La lettera F è invece riferita a particolari entità urbane: aree urbane (F1), unità collabenti (F2), unità in corso di realizzazione (F3), unità in corso di definizione (F4) e lastrici solari indicati con la sigla F5.
L’ultima categoria catastale, indicata con la lettera T, rappresenta, invece, i terreni. Il catasto, infatti, si divide in due categorie: il catasto dei terreni con indicazioni precise sulle strutture agricole presenti e i relativi fondi ed il catasto delle abitazioni.
Le informazioni degli immobili presenti nel catasto
Al catasto, oltre alle categorie indicate, vengono segnalate tutti i dati considerati importanti per definire le caratteristiche di un determinato immobile.
I valori geometrici sono, ad esempio, tra quelli indicati con una mappa dell’immobile realizzato attraverso un rilievo planimetrico, le informazioni sulle particelle che rappresentano, invece, le sezioni nelle quali è realmente suddivisa la casa.
Le funzioni del catasto sono essenzialmente di tipo fiscale. Le informazioni sugli immobili sono infatti le basi imponibili sul quale calcolare le tasse. Solo attraverso questi dati è possibile stabilire la rendita catastale. L’importanza del catasto, con tutte le informazioni sulle varie categorie tra cui di divide, è indispensabile per comprendere anche l’assetto di un determinato agglomerato urbano.
A tutto ciò si aggiunge la sequenza di tutte le operazioni che hanno riguardato, negli anni, i vari immobili come gli espropri effettuati e gli atti notarili sottoscritti. Altri tipi di catasto sono invece, destinati, ad informazioni sopratutto a livello statistico, economico e giuridico come il catasto agrario, viticolo, forestale, olivico e delle acque. Ma cosa accade in caso di modifiche apportate alla struttura immobiliare?
Le variazioni delle categorie catastali: di cosa si tratta e come avvengono
Nel caso in cui il proprietario abbia effettuato dei lavori con ricadute significative sulla struttura accatastata, è bene che gli interventi vengano segnalati alle autorità competenti. Con l’introduzione, sei anni fa, delle nuove norme sul catasto è diventato impossibile vendere o affittare un immobile che non sia accatastato regolarmente.
I lavori che prevedono la “regolarizzazione” sono, ad esempio, la trasformazione dei balconi in verande chiuse, la realizzazione di nuovi soppalchi, la costruzione di un ripostiglio in sostituzione del bagno, la realizzazione di un nuovo servizio igienico, di una cucina in un nuovo ambiente, l’abbattimento di una parete interna e il conseguente allargamento dell’interno della casa o, al contrario, la divisione di un ambiente grande in due stanze di dimensioni minori.
Sono esclusi dall’obbligo di regolarizzare le propria posizione tutti gli interventi che pur comportando delle variazioni delle dimensioni dei vani, non aumentino degli stessi. Nel caso in cui i lavori siano stati realizzati senza le concessioni previste e senza la segnalazione al catasto, il proprietario della casa può regolarizzare la sua posizione semplicemente attraverso il pagamento di una sorta di penale mentre cambia la situazione nel caso in cui gli interventi messi in campo siano considerabili dei veri e propri abusi edilizi.
Alcune modifiche possono comportare anche la revisione catastale. Si tratta di un procedimento che scatta al momento in cui la categoria precedentemente prevista per un immobile, decada a seguito di nuove situazioni che si sono create con il tempo. Anche i comuni possono richiedere una modifica del “classamento” delle abitazioni sul proprio territorio. Queste modifiche vengono apportate nelle microzone in cui vengono segnalati delle difformità anomale tra il valore medio del mercato e quello registrato per gli immobili.
La conformità territoriale è, quindi, uno degli aspetti più importanti che vengono controllati insieme all’omogeneità della posizione, delle caratteristiche urbanistiche, ambientali e storiche. Gli immobili, in una determinata zona, sono quindi molto spesso uniformi per le destinazioni,
Una revisione del classamento comporta, in automatico, ad una modifica della rendita catastale sulle case. Il procedimento viene effettuato dall’Agenzia del Territorio con un avviso di accertamento inviato ai proprietari degli immobili.
