Mutuo ristrutturazione

Come richiedere le agevolazioni per la ristrutturazione

La ristrutturazione dell’immobile è il modo più semplice per aumentarne il valore. Rendere la propria casa adatta alle proprie esigenze con lavori di ampliamento e che rendano la struttura più moderna potrebbe rappresentare, però, una spesa eccessivamente onerosa. Accendere un mutuo per la ristrutturazione dell’immobile, a questo punto, diventa una scelta necessaria.

Sono tante le offerte che i vari istituti di credito mettono in campo nel settore dei mutui riguardo gli interventi di ristrutturazione. I mutui che possono essere utilizzati per la ristrutturazione della casa sono tanti e rivolti alle varie esigenze del mutuatario. La gamma di scelta va dal tasso fisso al variabile e prevede una serie precisa di documenti da presentare che, oltre all’aspetto reddituale del mutuatario, dimostrino anche l’entità dei lavori che devono essere svolti dal proprietario della casa.

E’ importante sapere che gli istituti di credito, in questo campo, effettuano una precisa distinzione tra gli interventi di ristrutturazione che devono interessare l’immobile.

Mutui di ristrutturazione: le varie categorie

La manutenzione ordinaria è la sezione nella quale si prevedono interventi di minore entità e che riguardino parti limitate del proprio edificio. In sostanza, in questa categoria, rientrano i lavori effettuati per il ripristino della funzionalità di aree dell’edificio già esistenti, ma che hanno bisogno di interventi di ammodernamento.

In alcuni casi gli interventi di manutenzione ordinaria possono anche interessare l’intero edificio, purché, come detto in precedenza, riguardino parti della struttura già esistenti. Mantenere l’aspetto e la grandezza dell’immobile precedente è essenziale in queste tipologie di lavori.

Gli interventi che ricadono nella categoria dei lavori di ordinaria manutenzione non necessitano delle concessioni edilizie e di nessun tipo di imposta da pagare al Comune. In questo caso il proprietario della casa non deve effettuare nemmeno una comunicazione all’ente comunale sull’inizio dei lavori.

Per questa categoria di mutui sono necessari determinati documenti come il computo metrico per calcolare del costo dei lavori. Il preventivo, cioè il calcolo delle spese previste, deve essere realizzato da un professionista esperto o dalla stessa ditta esecutrice degli interventi.

Un’altra sezione di lavori presa in considerazione dagli istituti per il settore dei mutui, sono gli interventi relativi alla manutenzione straordinaria. Si tratta di lavori riguardanti parti importanti dell’immobile. In questo caso il mutuatario ha l’obbligo di presentare all’istituto di credito la documentazione relativa all’entità dei lavori da eseguire oltre ad il progetto, alla concessione edilizia realizzata dal Comune e la denuncia di inizio delle attività.

Per manutenzione straordinaria si intendono i lavori che riguardano il consolidamento, gli interventi di sostituzione di intere parti della casa come i muri di sostegno dell’immobile o le architravi. Anche la realizzazione di nuovi servizi igienici o la sostituzione di essi rappresentano degli interventi di manutenzione straordinaria. Rientrano in questa sezione, inoltre, anche il rinnovamento della facciata degli edifici oltre alla la realizzazione di cortili o giardini e la costruzione di una portineria. Si tratta di lavori classificabili comunque sotto la dicitura di “piccole opere” in quanto non prevedono cambiamenti dell’aspetto e delle dimensioni dello stabile.

I lavori di ristrutturazione considerabili come “grandi opere”

L’ultima categoria di lavori che rientrano nella gamma di servizi dei mutui per la ristrutturazione della casa sono gli interventi che vengono considerati “grandi opere”. Ad essere oggetto dei lavori, in questo caso, è l’intero edificio. Gli interventi di ristrutturazione riguardano sia l’interno che le parti esterne con cambiamenti importanti dello stabile che vanno dall’aspetto estetico al cambio di destinazione della casa fino alla ricostruzione stessa della struttura.

Si tratta di lavori considerati in questa categoria perché necessitano di permessi speciali come la concessione edilizia da parte dell’ente comunale con le relative imposte da pagare. Insomma stiamo parlando di una serie di lavori importanti ed onerosi da parte del mutuatario che realizza la richiesta per accedere ad un mutuo di ristrutturazione. Ma quali sono i passaggi da realizzare per effettuare questa tipologia di mutuo?

Mutui per la ristrutturazione della casa: i passaggi per richiederlo

Il primo passo è quello della perizia. Si tratta del documento più importante per coloro che devono accedere al mutuo per ristrutturazione. Solo con questo documento l’istituto bancario sarà in grado di prendere in considerazione la richiesta da parte del mutuatario decretandone il valore. Quest’ultimo aspetto sarà valutato dall’istituto attraverso l’analisi della perizia stessa o del compromesso.

La realizzazione della perizia, come detto, spetta ad all’impresa deputata alla realizzazione degli interventi. Nel documento è indicata una descrizione dei lavori che interesseranno l’immobile oggetto del mutuo oltre al costo effettivo.

Una volta effettuato questo passaggio, la banca può erogare la liquidità necessaria. E’ da sottolineare che la tempistica con la quale l’istituto di credito effettua il pagamento dipende dal tipo di finanziamento necessario. Nel caso in cui il mutuatario richieda un mutuo per l’acquisto di un immobile successivamente da ristrutturare, i fondi saranno erogati dopo l’inizio dei lavori.

Le tempistiche delle banche per l’erogazione della liquidità

Non accade di frequente, infatti, che la banca effettui il versamento della somma ante operam cioè prima dell’inizio dei lavori. Si tratta di un’opzione sempre meno utilizzata dagli istituti di credito per la mancanza di garanzia di effettivo avvio dei lavori. Stesso discorso per quanto riguarda i finanziamenti somministrati dopo la realizzazione degli interventi di restauro; un’eventualità che peserebbe troppo sulle tasche del cliente obbligato ad anticipare il costo di ristrutturazione. Insomma modalità precise di erogazione dei fondi.

Proprio per quanto riguarda le quote di liquidità in prestito dalla banche, c’è da sottolineare come ci siano differenti modalità di invio dei fondi. Se in alcuni casi le banche prestano le quote di liquidità in singole tranches, secondo un semplice calcolo matematico rispetto all’intera somma prevista dal mutuo di ristrutturazione, altri istituti di credito adottano una modalità del tutto differente.

Sarà il perito a segnalare lo stato di avanzamento dei lavori comunicando all’istituto di credito il valore degli interventi in via di realizzazione. La banca, di conseguenza, erogherà la somma dovuta e corrispondente alle operazioni che devono essere realizzati nel prossimo futuro.

Quest’ultima modalità di prestito prevede una maggiore elasticità nei pagamenti e risulta, in molti casi, l’opzione da scegliere al momento della sottoscrizione del contratto di mutuo di ristrutturazione in quanto prevede anche la possibilità di interrompere il finanziamento qualora i lavori risultino di un costo inferiore alle aspettative.

Simili tempistiche sono previste in un’altra tipologia di mutuo che rientra di diritto nel mutuo di ristrutturazione: il completamento di un immobile. Con questa formula si intendono quei lavori che si effettuano su un rustico cioè una struttura che manca degli elementi necessari per essere qualificabile come un’abitazione.

In questo caso la banca potrà erogare il mutuo, solo dopo l’acquisto della casa. Così l’istituto si tutela in caso di mancato adempimento degli obblighi contrattuali. Per il mutuatario, quindi, è necessario sborsare una significativa somma di denaro per effettuare l’acquisto e, nel caso, per far partire i lavori di ristrutturazione. Insomma ristrutturare un immobile può portare a spese davvero onerose. Ma a venire incontro ai mutuatari ci sono anche le varie detrazioni disponibili.

Le detrazioni previste per gli interventi di ristrutturazione

Sono tante le agevolazioni che i vari governi che si sono succeduti in questi anni hanno messo in campo per favorire il mercato immobiliare ed edilizio: vero motore per l’economia del nostro paese. Per coloro che hanno acceso un mutuo di ristrutturazione e manutenzione, è possibile detrarre dalle imposte sul reddito gli oneri accessori, gli interessi passivi oltre alle quote di rivalutazione dipendenti dalle clausole di indicizzazione.

In questo caso la detrazione delle imposte può essere realizzata nel solo caso in cui i lavori abbiano avuto inizio nei sei mesi precedenti o successivi alla firma del contratto di mutuo. Un altro termine importante per i finanziamenti per la ristrutturazione dell’immobile è che quest’ultimo sia adibito ad abitazione principale in un periodo di sei mesi precedente al termine dei lavori di ristrutturazione. La percentuale di detrazione, pari al 19%, può essere applicata su un massimo di 2.582,28 euro.

Anche per il pagamento dell’IRPEF lo Stato ha offerto la possibilità di usufruire di alcune agevolazioni pari al 36% dei costi sostenuti per gli interventi di manutenzione ordinaria, gli interventi di restauro conservativo, di realizzazione di rampe o qualsiasi altro intervento finalizzato a rendere maggiormente accessibile l’immobile per i disabili, per le installazione di doppi vetri, pannelli fotovoltaici o altri lavori volti ad aumentare l’efficienza energetica dell’edificio e per il risparmio energetico. Tutti i costi sostenuti dovranno essere regolarmente dimostrabili nei documenti previsti dalla Legge. Per maggiori informazioni leggi la guida sui mutui green. 

Le detrazioni, inoltre, vengono previste in lassi di tempo minore rispetto ai canonici dieci anni, nel caso in cui il beneficiario abbia un’età superiore ai 75 anni con cinque anni mentre, per coloro che abbiano compiuto un’età uguale o superiore agli ottanta anni, le agevolazioni interverranno in un periodo pari a tre anni.

Anche l’IVA può essere alleggerita per coloro che effettuano lavori ristrutturazione edilizia ed accendono il mutuo. In questo caso la diminuzione dell’imposta è pari a dieci punti percentuali per i lavori effettuati e per l’acquisto di determinati beni come l’ascensore, i vari infissi, i sistemi di riscaldamento e gli allarmi o altri impianti di sicurezza della casa. Si tratta, in questo caso, di sconti che riguardano solo gli interventi di installazione dei beni appena indicati e non al loro costo effettivo.