Nuda proprietà: le caratteristiche ed il funzionamento per l’acquisto o la vendita di un immobile

Con il termine nuda proprietà si intende una particolare condizione nella quale il possesso di un immobile non viene accompagnato da un reale diritto di godimento. Si tratta di una situazione che caratterizza, di solito, un’abitazione della quale si acquisisce il diritto di proprietà, ma non quello di usufrutto. Anche se nella maggior parte dei casi ad essere interessati della nuda proprietà sono gli immobili, non sono rare le situazioni in cui questa condizione caratterizzi altre tipologie di beni sui quali può essere acceso un gravame d’uso.

In parole povere quando si fa riferimento alla nuda proprietà si parla del valore dell’immobile meno il diritto di usufrutto cioè del godimento del bene. Si tratta di un termine che entra in scena nei casi in cui il proprietario abbia l’intenzione di effettuare la vendita della propria casa, ma con il diritto di viverci per tutta la vita.

Nonostante sia una modalità di vendita ancora poco conosciuta, la crisi economica che ha colpito il settore finanziario con ripercussione pesanti sul mercato immobiliare, ha favorito la tendenza degli italiani a ricorrere allo strumento della nuda proprietà con una notevole crescita in termini percentuali (leggi la guida su come cercare casa risparmiando). Si tratta, infatti, di una tipologia di compravendita che offre una serie interessante di vantaggi sia per l’acquirente che per colui che vende la nuda proprietà.

Nuda proprietà: i vantaggi

Con questo strumento, infatti, colui che acquista l’immobile deve corrispondere una somma che è largamente inferiore alla media del mercato immobiliare. Un risparmio notevole per il compratore che, però, non ottiene subito il diritto di usufrutto.

Anche il proprietario dell’immobile ottiene indubbi benefici grazie a questa particolare tipologia di transazione. Risolvere i propri problemi di liquidità, senza privarsi del possesso della casa, può essere senza dubbio un fattore di vantaggio per il venditore.

Il prezzo dell’immobile varia a seconda dell’età dell’usufruttuario e, naturalmente, alle caratteristiche della casa. Ma in vantaggi non si fermano qui. Durante la permanenza del vecchio proprietario nell’abitazione, quest’ultima conosce una crescita consistente del valore. Un processo che è dovuto all’aumentare dell’anzianità dell’usufruttuario ed alle normali variazioni del mercato immobiliare. Insomma uno strumento utile, ma non adatto alle esigenze di tutti.

A chi conviene la vendita della nuda proprietà?

Per chi effettua l’acquisto della nuda proprietà i vantaggi riguardano soprattutto l’aspetto economico. Attraverso questo strumento, infatti, l’acquirente riesce a comprare un immobile ad un prezzo notevolmente più basso del la media del mercato, almeno della metà.

Il profilo del venditore è di una persona anziana con un’età che, di solito, supera i settanta anni. Si tratta di individui che, molto spesso, non hanno eredi a cui lasciare la propria abitazione o che, più semplicemente, non hanno intenzione di lasciare in eredità l’immobile posseduto, magari per cattivi rapporti tra le parti.

Di solito a ricorrere a questo particolare strumento, sono persone che hanno difficoltà di liquidità o che desiderano migliorare le proprie condizioni economiche. Per costoro la nuda proprietà può rappresentare un’occasione davvero ghiotta per trascorrere un futuro con una maggiore tranquillità.

Un vero e proprio ammortizzatore sociale anche per gli anziani che hanno necessità di pagare le spese per eventuali cure mediche o semplicemente godersi gli ultimi anni di vita. Ma non sono solo le persone di una certa età ad utilizzare questo strumento per ottenere una dose di liquidità. Una specifica tipologia di nuda proprietà è prevista, infatti, anche per  giovani: la nuda proprietà a termine.

Nuda a proprietà a termine, le caratteristiche

La mancanza di liquidità o le difficoltà di proseguire nel pagamento di un contratto di mutuo può spingere anche persone non anziane a ricorrere allo strumento della nuda proprietà a termine. Si tratta di una particolare tipologia di contratto che prevede un limite preciso all’usufrutto dell’immobile dopo il quale il venditore deve lasciare la struttura.

Il periodo di tempo nel quale l’usufruttuario può vivere nell’immobile può essere di cinque o i dieci anni. Nel caso in cui l’acquirente abbia sottoscritto il contratto che prevede il limite di cinque anni, il pagamento dell’abitazione sarà del 60% del valore di mercato mentre, nella seconda condizione, si passa alla metà esatta.

Le garanzie per la nuda proprietà a termine per l’acquirente sono più che rassicuranti. Nel caso in cui il venditore rimanga nella struttura oltre il termine stabilito, incorre in pesanti sanzioni dal punto di vista penale con la denuncia per truffa e per occupazione abusiva dell’immobile.

Insomma l’acquisto di una nuda proprietà conviene in misura notevole sono per i proprietari che stipulano la formula vitalizia, quella, cioè, che scade con la morte dell’usufruttuario. E’ indispensabile, inoltre, prestare attenzione alle varie spese previste per il contratto di nuda proprietà. Si tratta di costi dovuti all’intervento dell’agente immobiliare nella contrattazione della vendita che ammontano ad un valore che va dal 2 al 3% del valore della vendita.

A ciò si aggiungono le spese condominiali che sono a carico dell’usufruttuario oltre ai costi per la manutenzione ordinaria mentre gli interventi che rientrano nei lavori di manutenzione straordinaria ricadono sul nudo proprietario. Insomma prima della stipula di un contratto del genere bisogna informarsi sui vari costi oltre alle condizioni, non sempre favorevoli, che caratterizzano questa formula di acquisto della casa.

Nuda proprietà: gli svantaggi per il mutuatario e per il nudo proprietario

Come accennato in precedenza la nuda proprietà può sembrare una forma di acquisto senza dubbio vantaggiosa, per entrambi le parti. Ma accanto ad elementi convenienza, possono essere rilevati anche fattori non proprio piacevoli. Come tutti contratti di compravendita la condizioni con le quali si stipulano la nuda proprietà devono essere esaminati con molta attenzione.

In alcuni casi può accadere che l’usufruttuario dell’immobile possa decidere, per l’età avanzata, di recarsi in una casa di riposo. In questo caso il nudo proprietario dovrà corrispondere, in caso di richiesta specifica, una buona uscita per il periodo in cui non risiederà nella struttura. Si tratta di un’eventualità sicuramente da tenere bene in considerazione in un contratto di nuda proprietà, ma non è la sola.

Questa tipologia di accordo, inoltre, prevede esplicitamente il pagamento in contanti del prezzo dell’immobile. Nel caso in cui si desideri accendere un mutuo per ottenere la liquidità necessaria per acquistare la casa in oggetto, dovrebbe firmare, oltre al nudo proprietario, anche l’usufruttuario che difficilmente si accollerebbe gli oneri di un mancato pagamento della rata.

In alcuni casi il nudo proprietario può cedere in affitto l’immobile. Si tratta di un’eventualità tutt’altro che lontana e per la quale è indispensabile inserire una clausola nella quale si chiede il diritto di prelazione nel caso in cui l’usufruttuario abbia intenzione di cedere ad un terzo l’usufrutto o affittare l’abitazione.

Ed è proprio l’affitto dell’immobile uno dei rischi maggiori per l’usufruttuario. Nel caso in cui il nudo proprietario decida liberamente di effettuare questo passaggio, il venditore si troverebbe in casa ospiti non proprio graditi. Insomma una situazione paradossale che potrebbe accadere a chiunque abbia deciso di vendere la propria abitazione con la formula della nuda proprietà, senza badare ad alcune clausole indispensabili.

Le regole basilari della nuda proprietà prevedono che l’acquirente dell’immobile diventi proprietario solo nel momento in cui si giunga al termine del tempo stabilito al momento della sottoscrizione del contratto. Si tratta, quindi, di un investimento adatto a chi non ha eccessiva fretta. A tutto ciò si aggiungono, come detto in precedenza, i vari costi che, negli ultimi anni, hanno conosciuto un lieve aumento con il valore del tasso di interesse applicato sulla transazione. Ma chi paga le tasse sull’immobile?

A chi spetta il pagamento dell’Ici e dell’Irpef?

Se le spese di manutenzione straordinaria spettano al nudo proprietario, all’usufruttuario compete il pagamento delle tasse sulla casa come l’Imu per il semplice motivo che l’imposta colpisce il godimento del bene; aspetto che, in questo caso, interessa chi vive materialmente nella struttura.

Stesso discorso anche per quanto riguarda l’Irpef che deve essere corrisposta da colui che ha venduto l’immobile con la formula della nuda proprietà.

Altre imposte che riguardano la figura dell’usufruttario sono i canoni, le rendite fondiarie, le varie imposte sull’energia elettrica, quelle spettanti al comune e le tasse che ricadono sul reddito familiare. Si tratta di aspetti che, in alcuni casi, possono anche essere discussi tra le parti al momento della sottoscrizione del contratto. Insomma una serie di costi per sia per entrambe le parti. Proprio il nudo proprietario, in alcuni casi, può richiedere l’accensione di un contratto di mutuo per ottenere le liquidità necessaria.

Mutuo per l’acquisto della nuda proprietà, le caratteristiche

Il mercato dei mutui immobiliari non prevede particolari limitazione per l’acquisto di un casa da finanziare. Tutte le tipologia di formule di acquisto possono avvalersi dell’accensione di un mutuo. L’elemento che interessa maggiormente agli istituti di credito, naturalmente, è che il valore dell’immobile possa coprire il finanziamento contratto.

Accedere ad un contratto di mutuo per acquistare la nuda proprietà, però, potrebbe non essere semplice. Per le particolari condizioni che caratterizzano questa transazione il valore del mutuo sulla nuda proprietà risulta, infatti, notevolmente più basso rispetto alla media dei finanziamenti.

Per calcolare l’importo che sarà finanziato dall’istituto di credito basterà sottrarre al costo dell’immobile, il valore dell’usufrutto. Maggiore sarà la durata di quest’ultimo, minore sarà la valutazione dell’immobile per la banca.

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