Contratto d’affitto, la guida completa: stipula, obblighi e registrazione

Sono davvero tante le tipologie di contratto di affitto che il titolare di un immobile può sottoscrivere con l’affittuario. Una varietà di scelta che consente alle parti di scegliere la formula che meglio si adatta alle proprie esigenze.

Tra le tante varianti previste, il contratto di affitto a canone assistito, o a uso transitorio, rappresentano le più utilizzate, ma non le sole. In ogni caso il contratto di affitto deve avere delle caratteristiche ben precise, al di là della sua tipologia scelta.

Contratto di affitto: il contenuto

Con il termine contratto di affitto o locazione si intende un patto, sotto forma scritta, che impegna il locatore a garantire l’utilizzo di un immobile ad uso abitativo o commerciale al conduttore il quale è obbligato a versare una quota mensile stabilita nel contratto stesso (leggi anche il contratto a canone concordato).

Il documento è a forma libera, ovvero privo di particolari indicazioni o restrizioni riguardo il contenuto. Naturalmente sono comunque previsti degli elementi tipici come le generalità delle parti in causa, la definizione delle caratteristiche dell’immobile oggetto della locazione e le modalità di pagamento delle rate mensili. E’ utile anche inserire i dati catastali dell’immobile con la categoria di riferimento.

Anche la clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto tutti dati e la documentazione relativa all’immobile va riportata nel contratto di affitto, correlata dall’attestato di prestazione energetica. In caso di mancanza di tale dichiarazione entrambi i soggetti incorrono in una sanzione amministrativa da dividere in parti uguali.

Contratto di affitto, la durata

Naturalmente sono le esigenze delle parti a determinare la durata del contratto di locazione, anche se spesso la formula più utilizzata è il ”4+4”, ovvero la sottoscrizione di un contratto dalla durata di quattro anni rinnovabili per il successivo quadriennio.

Il rinnovo scatta in automatico tranne nel caso in cui il conduttore, o anche il locatore, invia la disdetta attraverso una raccomandata. Il titolare dell’immobile, però, può procedere alla disdetta solo a determinate condizioni; vediamo quali.

Necessità di effettuare interventi di ricostruzione dell’immobile.

Intenzione di destinare la casa ad abitazione propria.

Vendita imminente dell’abitazione.

Naturalmente alla scadenza degli otto anni il contratto di affitto può essere ulteriormente prolungato, magari per ulteriori otto anni.

Contratto di affitto: gli obblighi

Come tutti i contratti anche l’affitto prevede degli obblighi per entrambi i soggetti. Per il locatore è indispensabile innanzitutto consegnare il bene in condizioni tali da essere abitabile con tutti i comfort e gli impianti igienico sanitari adeguati.

Nessun vizio deve caratterizzare la struttura come cedimenti strutturali o crepe nei muri che possano impedire all’affittuario di usufruirne liberamente.

Ad ogni versamento dell’affittuario il titolare della struttura deve corrispondere la regolare ricevuta. 

Chi deve pagare le spese per la manutenzione dell’edificio? Tutti gli interventi di manutenzione straordinario devono essere affrontati dal titolare dell’immobile mentre quelli di entità minore possono essere corrisposti anche dall’affittuario.

Il conduttore, invece, è tenuto a conservare l’immobile come ”il buon padre di famiglia’‘ cercando di consegnare la casa in condizioni decorose al termine del contratto.

Naturalmente il pagamento delle rate deve essere puntuale, come previsto dal contratto, con il versamento della cauzione, laddove prevista

Come detto solo le spese ordinarie devono essere sostenute dall’affittuario. Si tratta dei costi relativi alla  manutenzione dei vari accessori e le riparazioni di diverso genere, comprese le rifiniture e gli impianti già esistenti.

Le sanzioni

Evitare il proliferare del fenomeno degli affitti in nero è l’obbiettivo del legislatore che, negli ultimi anni, ha provveduto ad una serie di interventi che prevedono sanzioni anche molto salate.

In caso di aumento del canone oltre ai limiti previsti dalla Legge, il conduttore può richiedere l’intervento dell’autorità giudiziaria entro sei mesi dalla riconsegna dell’immobile con l’obbligo della restituzione delle quote versate.

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