Compromesso di vendita: come redigere il preliminare con gli adempimenti necessari

Con il termine compromesso si intende un atto attraverso il quale due controparti promettono di sottoscrivere, in un prossimo futuro, un contratto. Detto anche preliminare di vendita, il compromesso obbliga le parti alla sottoscrizione di un contratto successivo e definitivo. Nel compromesso devono essere riportati gli elementi essenziali che compongono il futuro accordo tra le parti.

Nel campo immobiliare, ad esempio, all’interno del preliminare di vendita sono presenti il costo dell’immobile ed una serie di informazioni su quest’ultimo come le stesse dimensioni, il numero di stanze, i piani oltre ai dati che ufficialmente sono presenti nel catasto. Altri dati da riportare nel documento sono la causa, l’oggetto dell’accordo ed altri aspetti indispensabili per la redazione successiva del contratto, compreso il termine per la sottoscrizione del rogito notarile.

Gli obblighi previsti nel compromesso

Sono tanti gli aspetti da tenere in considerazione nel compromesso. Dall’interpretazione del testo, infatti, sarà possibile stabilire se il limite temporale per la sottoscrizione del contratto vero e proprio, sia da considerarsi come un elemento essenziale o “semplice”. Nel caso di essenzialità, una volta superato il termine temporale, avviene la cosiddetta risoluzione con effetto immediato, come previsto dalla Legge, nell’articolo 1457.

Se il limite di tempo non risulti essenziale, invece, ai termini del contratto, i punti del compromesso sono comunque vincolanti mentre una delle parti in causa può costituirsi in mora, in caso di superamento di tale limite. Insomma una serie di normative a cui prestare la dovuta attenzione nel caso in cui venga sottoscritto il preliminare di vendita. Ma è obbligatorio effettuare un compromesso?

Nessuno può obbligare le parti a sottoscrivere un preliminare di vendita, ma sono tanti i vantaggi che può comportare questo documento. Per l’acquirente, ad esempio, l’immobile che si intende comprare sarà “bloccato” non sarà acquistabile, cioè, da nessun’altro, fino alla sottoscrizione del contratto vero e proprio. Il soggetto che intende vendere la casa, nel frattempo, riceve una somma iniziale chiamata caparra: un anticipo sul valore dell’immobile.

Questa somma, secondo la legge, può essere trattenuta dal soggetto nel caso in cui l’altra parte decida di fare marcia indietro sulla vendita della casa. In una sola eventualità questa formula può essere obbligatoria: nel caso in cui la struttura sia ancora in costruzione.

In questo caso il preliminare di vendita viene redatto dallo stesso costruttore e non sarà necessaria la figura di terze parti. L’intervento del notaio è consigliabile per le maggiori garanzia sulla correttezza della transazione, in ogni tipo di situazione. Nella stipula del compromesso, infatti, prevede una caparra consistente in una somma notevole senza avere l’effettivo possesso dell’abitazione e soprattutto nel caso in cui il venditore sia soggetto “fallibile”. Insomma un’attenzione del tutto particolare va rivolta a ciò che si sta sottoscrivendo.

Gli errori da evitare nella stipula di un compromesso

Sono tanti i punti su cui fare attenzione quando si stipula un compromesso. Se scritto in un certo modo, il preliminare di vendita potrebbe portare anche ad un vero e proprio trasferimento di proprietà. In questo caso staremmo assistendo ad un contratto di vendita vero e proprio con tutte le ricadute del caso. Si tratterebbe, infatti, di preliminare improprio; una formula che prevede effetti anticipati della compravendita tra cui la consegna del bene, anche senza corrispettivo.

Ma il preliminare improprio potrebbe essere messo in campo anche volontariamente tra i due contraenti per obbligarsi, fin da subito, all’accettazione dei vincoli contrattuali e rimandando, in un secondo momento la trattazione delle formalità: un passaggio che può risultare fondamentale, in determinati situazioni. Insomma una serie di particolari da analizzare bene e, nel caso, richiedendo l’intervento di un notaio.

Compromesso: l’importanza della figura del notaio

Il notaio effettua la trascrizione dell’atto che diventa quindi pubblico e trascritto nel Registro Immobiliare o sotto forma di scrittura privata. L’atto consiste in una forma di “prenotazione” dell’immobile da parte dell’acquirente legalmente riconosciuta.

I costi del preliminare di vendita, con l’assistenza notarile, si compongono dell’imposta di registro pari a duecento euro a cui si aggiunge una quota dello 0,50% sulla somma della caparra prevista nella transazione e tre punti percentuali sull’acconto prezzo più l’imposta ipotecaria fissa di duecento euro, l’imposta di bollo pari a 155 euro e la tassa ipotecaria di trentacinque.

A tutto ciò si aggiungono l’onorario del notaio e le varie spese notarili (leggi la nostra guida). Insomma le prestazioni del notaio possono rappresentare un aggravio di spesa, ma risultano risolutive alla corretta compilazione del documento.

I costi del compromesso di vendita

Le voci di spesa nella sottoscrizione di un preliminare di vendita sono varie. Oltre ai costi previsti per le prestazioni del notaio, come accennato in precedenza, si aggiungono molti altri balzelli indispensabili per effettuare un compromesso in regola. L’Iva, ad esempio, è una delle spese da mettere in previsione. Si tratta di un’imposta il cui valore dipende direttamente dall’acconto previsto alla stipula del preliminare mentre la caparra cofirmataria non è soggetta ad alcuna imposizione.

Sono tante le tasse che variano a seconda della natura delle parti che comprano o che vendono l’immobile. Nel caso in cui il venditore sia un privato, l‘imposta di registro ammonta a nove punti percentuali a cui si aggiungono  i 50 euro per l’imposta ipotecaria ed altri cinquanta per quella catastale.

Nel caso in cui colui che vende sia un’azienda la vendita potrà essere del tutto esente dal’Iva mentre le imposte di registro, ipotecaria e catastale rimangono inalterate. Nel caso in cui l’acquirente non possa usufruire delle agevolazioni previste, l’Iva ammonta al 10% del valore della transazione (22% nel caso in cui l’immobile sia considerabile come abitazione di lusso) mentre si passa a ben duecento euro ciascuna per l’imposta catastale, ipotecaria e di registro. Insomma spese davvero notevoli, ma che possono essere alleviate grazie ad importanti agevolazioni.

Anche nel caso del compromesso, infatti, la legislazione prevede una serie di sconti, nel caso di acquisto della prima casa. Per usufruire delle agevolazioni previste, l’immobile oggetto del preliminare di vendita non deve appartenere alla categoria catastale A1, A8 ed A9, sigle con le quali si indicano abitazioni di lusso, castelli e ville (leggi la guida sulle categorie catastali). Un’altra condizione dipende dall’immobile che deve essere ubicato nel comune entro il quale l’acquirente stabilisca la propria residenza entro diciotto giorni dall’acquisto.

I vari punti della previsione di vendita possono essere anche modificate dalle controparti. Si chiama contrattazione ed è un procedimento indispensabile per permettere al venditore ed all’acquirente di giungere ad un accordo.

L’importanza della contrattazione nel compromesso

Alla stipula del preliminare di vendita si giunge, di solito, a seguito di un’accesa contrattazione tra le parti. Le trattative culminano, quindi, con la redazione di una proposta di acquisto scritta e firmata. Nel documento l’aspirante acquirente propone al proprietario della casa le condizioni con le quali intende realizzare l’acquisto. Si tratta di un documento che deve contenere tutti i dati essenziali del contratto di compravendita immobiliare.

La proposta da parte dell’acquirente è vincolante cioè deve contenere della condizioni sulle quali il soggetto non può tornare sui propri passi, fino alla scadenza della proposta. A questo punto il proprietario dell’immobile, ricevuta la proposta, può vagliarla per un determinato periodo di validità oltre il quale il contratto non sarà più sottoscrivibile.

Nel caso in cui accetti i vari punti della proposta offerta, può sottoscriverla comunicando, in tempo utile, la propria decisione all’acquirente. In questo caso i termini del compromesso sono vincolanti per entrambe le parti fino all’avvenuta sottoscrizione del contratto vero e proprio nei quali verranno delineati particolari secondari.

Nel caso in cui il proprietario dell’immobile non accetti una parte delle proposte, può agire in due differenti modi: rifiutare in toto il contratto rinviando la contrattazione ad una nuova stesura o decidere di discutere con la controparte, alcuni specifici termini.

In tal caso avviene può avvenire anche la cosiddetta controproposta con cui il venditore sottopone alla parte opposta delle condizioni differenti. Se entrambe le parti riescono a giungere ad un accordo, ecco che il contratto può avvenire regolarmente.

I punti essenziali possono essere stabiliti nel preliminare che impegni entrambi i soggetti a rispettare gli obblighi previsti. La stipula, che avverrà dopo un determinato lasso di tempo, non farà altro che confermare i punti essenziali discussi dalle parti nella contrattazione precedente e riportai poi nel preliminare di vendita.

Si tratta di una serie di passaggi fondamentali e nei quali si può incorrere facilmente in errori, anche molto gravi. Proprio per offrire un valido aiuto alle parti in causa per giungere ad un accordo, può intervenire la figura dell’agente immobiliare.

Il ruolo dell’agente immobiliare

Si tratta di un professionista che ha il preciso compito di far incontrare la domanda e l’offerta, nel campo della compravendita di immobili. Il mediatore è l’unica figura professionale in grado di offrire un supporto valido ad entrambe le controparti, fino alla conclusione del preliminare di vendita.

L’operato dei mediatori immobiliari può avvenire anche senza il conferimento di un preciso incarico da una delle parti. Il ruolo di questa figura professionale è, infatti, quello di mettere in contatto chi ha intenzione di vendere un immobile e chi vuole acquistarlo e successivamente  aiutare le parti a giungere ad un accordo. 

Si tratta di un intervento che, naturalmente, prevede una provvigione corrispondente ad una percentuale determinata sul prezzo che le parti hanno concordato ed alla prestazione offerta.

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