Mutuo al 100%: le caratteristiche e le modalità per accedere al finanziamento per l’acquisto della prima casa

Il mutuo finanziabile al 100% rientra in una particolare categoria di finanziamenti. Si tratta di un mutuo che prevede una somma in grado di coprire il 100% della quota, indispensabile al mutuatario, per l’acquisto dell’abitazione. Questa formula di finanziamento, per le sue particolari condizioni, è molto usata dagli utenti sprovvisti di una quota considerevole di risparmi.

Il mutuo al 100% del valore dell’immobile ha fatto la sua comparsa sul mercato italiano, nel recente passato,  per effetto del boom del settore immobiliare. Esportati nel nostro paese dall’estero, rappresentano una categoria di finanziamenti che, pur non essendo in contrasto con la regolamentazione del settore dei mutui, oggi viene utilizzata in misura minore dagli istituti di credito del nostro paese.

La motivazione della ridotta applicazione dei mutui finanziabili al 100% è da ricondurre proprio alla poca capacità del mutuatario di mettere da parte una quantità sufficiente di risparmio utile all’acquisto della casa. Un fattore che rappresenta una mancanza di garanzia (leggi l’approfondimento sulla garanzia reale e personale) per le banche che, quindi, si mostrano maggiormente diffidenti.

Il classico richiedente del mutuo al 100% è un utente che, oltre a non possedere una sufficiente quota di risparmi, mostra, agli occhi della banca, un minore legame con il valore dell’immobile. Altre caratteristiche che vengono prese in considerazione dalla banca riguarda l’assenza, in questo caso, di soggetti terzi (familiari) in grado di pagare la restante somma destinata all’acquisizione dell’immobile (il 20% presente nella maggior parte dei contratti di finanziamento). Una particolarità quest’ultima, a cui la banca presta molta attenzione per valutare la capacità del richiedente di ottemperare ai suoi obblighi di pagamento della somma necessaria a coprire il finanziamento sottoscritto.

Si tratta, quindi, di una forma di mutuo “per pochi” e difficilmente proposta a particolari categorie come i giovani che, per le loro condizioni, non sono riusciti a mettere da parte una quota sufficiente di risparmio; anche se specifiche agevolazioni possono essere sottoscritte grazie al Fondo di Garanzia. Ma quali sono le peculiarità principali di questa forma di finanziamento?

Mutuo 100% per l’acquisto della prima casa: le principali caratteristiche

Il mutuo 100% è la forma di finanziamento che, come detto, copre il 100% del valore della casa da comprare. L’immobile oggetto del mutuo viene valutato dall’istituto di credito attraverso una semplice formula. In sostanza si tiene conto del prezzo che inizialmente viene dichiarato dall’acquirente nel compromesso sottoscritto e quello stabilito dalla perizia effettuata da un delegato dell’istituto bancario. Dei due valori indicati dalle parti, la banca prenderà in considerazione solo la valutazioni più bassa.

Come detto in precedenza, questa formula di mutuo mostra un tasso di rischio maggiore per le banche che lo erogano. Il tasso di default, infatti, risulta di solito molto più alto rispetto alle altre categorie. Per tutelarsi gli istituti di credito, quindi, mettono in campo particolari forme di garanzie. 

Le garanzie indispensabili per accedere al mutuo 100%

Uno dei metodi attuati, per ridurre i rischi, è quello di svolgere analisi, in fase istruttoria, molto più approfondite rispetto ai mutui “classici” con un finanziamento pari all’80% dell’immobile. Analizzare la situazione reddituale del richiedente è essenziale per le banche per comprendere la reale capacità dell’utente di pagare interamente la somma prevista dal contratto sottoscritto.

I mutui erogati possono superare i 200mila euro di importo per una durata che, di solito, va ben oltre i 25 anni. Le rate che il mutuatario dovrà corrispondere mensilmente non superano una quota limitata del reddito del richiedente con una percentuale che va dai venticinque al trenta per cento dello stipendio mensile. Ma le condizioni “stringenti” poste dall’istituto di credito non finiscono qui.

Anche lo spread, in questa particolare forma di mutuo, mostra un tasso molto più alto dei classici finanziamenti. Un’altra importante forma di tutela che la banca mette in atto per coprirsi dal mancato pagamento della somma prevista dal contratto di mutuo è l’assicurazione.

Sono tante le polizze assicurative che possono essere messe in campo al momento della sottoscrizione di un contratto di mutuo con un finanziamento pari al 100% del valore dell’immobile. Si tratta di assicurazioni integrative che preservano l’istituto di credito dai rischi di insolvenza.

Si chiama mortgage insurance ed è una polizza fejussoria che copre una parte dei rischi, ma le polizze sottoscrivibili non si fermano qui. Un’altra assicurazione aggiuntiva che la banca può proporre al mutuatario è quella sul rischio di perdita di lavoro. La disoccupazione è, infatti, uno dei fattori che maggiormente mette a rischio la continuità del pagamento delle rate mensili previste nel mutuo immobiliare. A questa polizze si aggiunge l’assicurazione sulla disabilità momentanea o permanente e la polizza vita che copre l’assicurazione in caso di decesso del mutuatario.

Mutuo al 100%: a chi è rivolto e come si sottoscrive

Il mutuo che copre il 100% del valore dell’immobile si rivolge ad una particolare tipologia di utenza impossibilitata a corrispondere l’intera cifra per l’acquisto dell’immobile. A poter richiedere questa forma di finanziamento sono i dipendenti pubblici, i lavoratori del settore privato in grado di dimostrare i dati del proprio reddito mensile, i lavoratori autonomi ed infine i dipendenti dotati di un contratto a tempo determinato, ma la cui condizione va valutata attentamente dall’istituto di credito. 

Chiunque decida di sottoscrivere il contratto con la banca, infatti, dovrà portare i dati presenti nell’ultima busta paga, i documenti di identità ed il codice fiscale. Prima della sottoscrizione della polizza di mutuo bisognerà mostrare alla banca determinare garanzie sulla propria condizione reddituale. In sostanza l’istituto di credito dovrà mostrare di possedere un contratto di lavoro e soprattutto una condizione reddituale in grado di rendere possibile il pagamento delle rate del finanziamento, anche per molti decenni; visto che il mutuo al 100% prevede una durata in grado di raggiungere anche i quaranta anni. 

Di solito questa tipologia di mutuo non viene erogata a coloro che hanno uno stipendio uguale o inferiore ai 1.200 euro mensili con contratti a tempo determinato. Per i giovani che non sono in grado di offrire le garanzie suddette e, per le loro particolari condizioni, propendono per la scelta di un mutuo di questo tipo, esistono delle condizioni di favore.

Le agevolazioni previste per i giovani

L’utenza giovanile è da sempre considerata tre le categorie maggiormente a rischio nel settore dei mutui. Colpiti pesantemente dalla crisi economica e dal cosiddetto credit crunch successivo, oggi i giovani possono usufruire di particolari formule adatte alle loro esigenze. Oggi, attraverso particolari accordi tra gli istituti di credito e gli enti statali, accendere un mutuo, anche con un finanziamento pari al 100% del valore dell’immobile da acquistare, può essere possibile.

Non sono rari i casi in cui sono proprio gli enti regionali che, per favorire l’accesso al credito anche dell’utenza giovanile, mettono in campo particolari provvedimenti in grado di abbassare i tassi di interessi per le giovani coppie che hanno l’intenzione di sottoscrivere un contratto di mutuo per l’acquisto di un immobile o ricoprire la funzione di garanti verso le banche.

Si tratta di provvedimenti che, come detto, vengono adottati dagli enti regionali e possono, quindi variare nelle varie zone del nostro paese. Molto importanti anche le possibilità messe in campo dal Ministero della Gioventù che, fino ad esaurimento dei fondi, ha messo in campo dei specifici provvedimenti in grado di agevolare l’accesso a mutui per l’acquisto della prima casa a tassi agevolati. A ciò però si aggiungono particolari condizioni riguardo le caratteristiche dell’immobile da comprare oltre ai tassi di interesse da corrispondere.

I costi dei mutui al 100%

Proprio i tassi di interesse imposti dagli istituti di credito in questo specifico rappresentano un elemento da valutare attentamente prima dell’accensione di un mutuo del genere. I mutui al 100% sono caratterizzati, come accennato in precedenza, da un piano di ammortamento prolungato negli anni. Il tutto dipende dalla somma erogata dalla banca che, in questi mutui, risulta notevolmente maggiore.

Anche il differenziale risulta più alto delle classiche forme di mutuo utilizzato di solito per il maggior rischio che si accolla l’istituto di credito nell’offrire questo servizio. Quest’ultimo aspetto viene mostrato al cliente già alla formulazione del preventivo. Anche i mutui al 100% possono essere caratterizzati dal tasso fisso o variabile. Si tratta di una scelta che, in questo caso, può risultare ancora più importante per il mutuatario per la maggiore durata del finanziamento sottoscritto. La rata da corrispondere all’istituto di credito si compone di una quota pari al tasso fisso corrispondente al valore dell’IRS al quale si aggiunge lo spread. Nel caso in cui si opti per la formula del tasso variabile, invece, la rata corrisponderà al valore dell’EURIBOR più lo spread.

I costi di questa forma di mutuo sono notevolmente più elevati del classico per la maggiore somma erogata e necessaria per l’acquisto dell’intero immobile e a causa dei maggiori rischi a cui l’istituto di credito va incontro. Uno spread più oneroso per il pericolo di insolvenza a cui si aggiunge, di conseguenza, un maggiore tasso di interesse da corrispondere. Insomma le caratteristiche tipiche di questa forma di mutuo risultano sicuramente più gravose per i mutuatari sia per l’entità delle spese da corrispondere sia per la durata del periodo di ammortamento. Valutare bene le proprie condizioni economiche e le varie offerte sul mercato è quindi essenziale.

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