Mutuo con tetto massimo: i pro e i contro dei mutui con CAP

I mutui offerti dai vari istituti bancari si dividono, tradizionalmente, in due categorie: il tasso fisso o il variabile. Si tratta di varianti in grado di offrire dei vantaggi e degli inevitabili punti di debolezza. La sicurezza di un piano di ammortamento con costi e rate sempre uguali rappresenta il punto di forza dei mutui a tasso fisso.

Una forma di finanziamento la cui restituzione avviene attraverso rate sempre uguali nel tempo costituisce una sicurezza, in un’epoca in cui le  variazioni improvvise del mercato, e quindi dei tassi, sono dietro l’angolo. Il tasso variabile, d’altro canto, è l’unica formula in grado di garantire un alleggerimento della rata, in caso di debolezza dell’economia generale. In caso contrario, però, gli effetti sulla rata potrebbero essere tutt’altro che piacevoli.

Ma una “terza formula” di mutuo si sta facendo largo tra i tanti mutuatari che non riescono a scegliere tra i vantaggi dell’una o dell’altra formula e che sono poco propensi al rischio: il mutuo con tetto massimo.

Mutuo con Tetto Massimo: le caratteristiche

I finanziamento con CAP o meglio conosciuti con “mutui con tetto massimo” rappresentano una nuova formula molto diffusa negli ultimi anni. In pratica si tratta di finanziamento a tasso variabile, ma con un valore del tasso, cioè del TAN, che non può varcare una determinata soglia.

In questa particolare forma di finanziamento anche se aumentano i tassi di mercato, e quindi dell’EURIBOR o del tasso BCE (ecco una panoramica riguardo quest’ultimo valore), le ricadute sulla rata da pagare mensilmente sono minime. 

Si tratta di un fattore di notevole interesse per i mutuatari. E’ infatti risaputo che, nei finanziamento a tasso variabile, accanto ai vantaggi di una rata conveniente in determinati casi, possono capitare condizioni che portano all’insù il peso dei tassi. Si tratta di periodi caratterizzati, ad esempio, da un livello davvero elevato di inflazione. L’aumento del costo del denaro, deciso dalla BCE, è infatti, strettamente collegato ai tassi di interesse da pagare sulle rate.

In questo caso il peso delle rate potrebbe essere difficilmente sostenibile dai clienti. Si tratta di una condizione che spesso frena nell’adozione dei mutui a tasso variabile.

Mutuo con tetto massimo: i vantaggi e gli svantaggi

Il tetto massimo può rappresentare quindi una giusta soluzione per i mutuatari a cui interessa usufruire dei tassi variabili, ma non vogliono incorrere nei pericoli derivanti dalle variazioni della situazione macroeconomica.

Si tratta, infatti, di una giusta via di mezzo con i vantaggi dei finanziamenti a taso variabile ed, in parte, con la sicurezza tipica dei mutui a tasso fisso. 

Accanto agli elementi di favore per l’utente sussistono, però, anche dei notevoli svantaggi. La banca, per far fronte al rischio della protezione in caso di impennata del TAN, prevede spesso uno spread più alto. Si tratta di uno svantaggio di cui tenere conto e che si traduce in una serie di costi superiore per il cliente che adotta il mutuo con il tetto massimo. Tutto ciò si traduce, inoltre, in un valore della rata superiore rispetto ad un classico mutuo a tasso fisso “classico”.

L’aumento dello spread deve essere, però, ragionevole. E’ accettabile una lievitazione compresa tra lo 0,30% allo 0,50%, ma mai superiore. 

E’ inoltre indispensabile valutare attentamente le condizioni del contratto. Il CAP applicato al mutuo deve essere in grado di proteggere realmente il mutuatario in caso di rialzo dei tassi. Può capitare, in sostanza, che il mutuo a tetto massimo preveda un CAP ad un valore irreale, mai raggiungibile dalla crescita dei tassi. In questa situazione l’utente si troverebbe a pagare un costo maggiore, senza alcun vantaggio. Insomma anche in questo caso gli aspetti da controllare, alla stipula del contratto, sono davvero tanti.

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