rinegoziazione mutuo

Come cambiare i termini del contratto di mutuo

Cambiare le condizioni del contratto del mutuo ipotecario con la banca per ottenere termini più adatti alle proprie esigenze. Si chiama rinegoziazione del mutuo ed è un processo attraverso il quale il cliente, di pari accordo con l’istituto, accede a condizioni migliori per la restituzione della somma.

Con il Decreto 7 del 2007 convertito in Legge 40, nel settore dei mutui non è più consentito alle banche impedire al mutuatario di cambiare istituto, senza pagare penali. Questo ha comportato la nascita di un mercato secondario dei mutui con molte persone che, accorte di pagare un importo troppo alto, si sono rivolte ad altre banche per modificare le condizioni del contratto.

Sono tante le motivazioni che possono spingere l’utente ad usufruire della rinegoziazione del mutuo ipotecario, spesso legate ad esigenze puramente economiche ed a mutate necessità finanziarie.

Il processo può essere avviato dal cliente della banca, ma anche dall’istituto stesso, a causa di una richiesta di surroga o sostituzione. Dall’entità degli interessi, alla durata della restituzione della somma dovuta fino agli intestatari del mutuo, gli aspetti che possono essere oggetto della rinegoziazione del contratto precedentemente pattuito tra le parti sono davvero tanti.

In pratica, con questa formula, il cliente ha la possibilità di modificare gran parte degli aspetti contrattuali, anche secondari, come le modalità di pagamento della rata e le varie spese relative all’istruttoria e di incasso. Insomma la rinegoziazione consente di rivoluzionare, in maniera bilaterale, il proprio contratto con l’istituto. Un processo sicuramente importante che non può non avere ricadute importanti sulla qualità della vita.

Cosa si intende con il termine rinegoziazione del mutuo?

Rinegoziare un mutuo può significare alleggerire la rata da pagare mensilmente o allungare il periodo di restituzione della liquidità. Insomma variabili fondamentali per il bilancio di ogni famiglia. Inutile dire che aver sottoscritto un contratto di mutuo anni fa può avere delle conseguenze non proprio piacevoli economicamente.

Un cliente che ha firmato un mutuo a tasso fisso, ad esempio, può trovarsi una rata adatta al mercato nel periodo della sottoscrizione, ma non all’attuale. Rate troppo onerose ed incoerenti alle condizioni dei mutui attuali per coloro che hanno contratti a tasso fisso, ma discorso simile anche per i clienti che hanno un mutuo a tasso variabile che, fidandosi degli operatori finanziari, possono aver firmato un contratto che, con il tempo, ha visto le rate crescere notevolmente.

Avere dei problemi nel pagare la rata mensile del mutuo è senza dubbio un motivo più che valido per chiedere di rivalutare le clausole del contratto. Nel caso di mancato pagamento di una o più rate, sarà la banca a contattare il cliente rilevando le eventuali difficoltà accorse.

In questo caso può essere lo stesso istituto a proporre al cliente di cambiare alcune le condizioni del mutuo, per evitare che il contratto vada in “sofferenza”, condizione che scatta, in automatico, a seguito di sei rate non corrisposte. Sono due le strade che, a questo punto, possono essere scelte dall’istituto: la sospensione del pagamento, sperando che il cliente ricominci a pagare le rate regolarmente o, appunto, la rinegoziazione.

Insomma in caso di gravi difficoltà l’istituto, per evitare di incorrere in lunghi e costosi processi di recupero crediti, o peggio, di pignoramento dell’immobile oggetto del mutuo, potrà proporre esso stesso la rinegoziazione.

Come funziona il procedimento di rinegoziazione?

Il primo passo da fare, da parte dell’utente, è di contattare la banca attraverso una raccomandata A/R con la domanda scritta e firmata. Una volta inviata la missiva, la banca ha l’obbligo di rispondere al cliente, qualsiasi sia il tipo di risposta.

L’intero procedimento della rinegoziazione si svolge, quindi, esclusivamente tra l’utente e l’istituto, senza l’obbligo di contattare il notaio visto che il tutto avviene con scrittura privata. È indispensabile sapere che la rinegoziazione del mutuo non preveda in alcun modo, l’accensione di un nuovo contratto né l’estinzione del precedente.

Il cliente, con questo procedimento, non perde nessuno dei benefici fiscali, qualora presenti nel mutuo originario. Non sono previsti costi amministrativi e nemmeno di commissioni. Ogni tipo di nuovo accordo intercorso nel vecchio contratto, dovrà essere approvato da entrambi le parti: nessuna modifica del mutuo può essere realizzata unilateralmente.

I vantaggi della rinegoziazione

Sono tanti i vantaggi della rinegoziazione del mutuo. Il procedimento non ha i costi aggiuntivi previsti al momento dell’autenticazione: insomma non è obbligatoria la sottoscrizione di un notaio a cui spetterebbe un compenso; aspetto presente, invece, nella surroga del mutuo.

Ma è la rimodulazione degli interessi da pagare, la motivazione principale per cui si ricorre alla rinegoziazione del mutuo. Sono davvero tanti i mutuatari che, per dormire sonni tranquilli, hanno deciso di contrarre un mutuo a tasso fisso.

Una condizione di apparente sicurezza rispetto al tasso variabile che, con il tempo, potrebbe incorrere in significative variazioni non sempre positive. Con gli anni, però, questa concezione sta scadendo. Congelare il tasso di interesse sui mutui per decenni è una scelta che ha ricadute importanti, soprattutto nelle condizioni attuali.

Le scelte dell’Eurozona, negli ultimi otto anni, sono andate quasi in un’unica direzione: abbassare i tassi. Così mentre i tassi variabili, nel recente passato, hanno conosciuto una contrazione senza pari, i fissi sono apparsi sempre meno convenienti. Per un maggiore chiarimento è utile leggere la guida sul Tasso Euribor Storico. 

Un processo che ha fatto riconsiderare l’idea, precedentemente molto diffusa, della maggiore convenienza dei tassi fissi. Ed è proprio per i clienti che hanno sottoscritto un contratto a tasso fisso che la rinegoziazione del mutuo può apparire come l’ancora di salvezza.

Ma un elemento deve essere valutato con la massima attenzione: la durata residua del mutuo. In sostanza per coloro che hanno ancora pochi anni per restituire il capitale, la rinegoziazione del mutuo può rappresentare un vantaggio del tutto inconsistente o spesso un elemento deleterio.

Nel caso in cui il nostro contratto di mutuo preveda un tasso variabile, è indispensabile valutare con attenzione la possibilità di aggiungere allo spread della banca non il tasso Euribor a tre mesi (il tasso di riferimento medio in Europa), bensì ad un mese in modo che ci sia una coerenza con la cadenza della rata del proprio mutuo.

Rinegoziazione del mutuo: cosa è indispensabile sapere

In ultima analisi è indispensabile essere bene informati sulle offerte che le altre banche concorrenti mettono in campo, nel momento in cui ci si accinge a dare il via al procedimento di rinegoziazione con la propria banca. Avere bene in mente le condizioni del mercato è un fattore di forza quando si “contratta” con l’istituto di credito su un abbassamento delle rate, l’allungamento dei tempi di pagamenti e sugli interessi da pagare periodicamente. Oggi, grazie alle leggi messe in campo, è semplice e veloce attuare la surroga, cioè il passaggio del contratto di mutuo da una banca all’altra, senza eccessivi costi.

Una consapevolezza di tutto ciò è quindi indispensabile per guardarsi intorno e cercare l’offerta migliore per le proprie esigenze ed essere pronti, all’occorrenza, anche a cambiare istituto di credito. Le banche, dal canto loro, hanno tutto l’interesse affinché il cliente non effettui la sostituzione o la surroga, cioè il passaggio ad un’altra banca, perciò è molto probabile che si mostrino, dal primo momento, disponibili ad ascoltare le richieste del cliente.

In alcuni casi potrebbero paventare eccessivi costi per il procedimento di rinegoziazione del mutuo, cercando di scoraggiare l’utente. Ma, come detto in precedenza, è sempre indispensabile arrivare “preparati” alla contrattazione con la banca.

Il procedimento è regolamentato dall’articolo 120 comma 5 del Testo Unico bancario che prevede che la rinegoziazione avvenga senza costi; alla luce di ciò la banca è obbligata a dare il via al procedimento senza oneri per il cliente.

Il procedimento può avvenire nel solo caso in cui entrambi le parti in causa siano d’accordo per modificare le clausole. Nel caso in cui l’istituto non abbia intenzione di rivedere le clausole del proprio mutuo, il cliente può intraprendere la surroga o la sostituzione del mutuo ad un’altra banca che offra condizioni di vantaggio, senza nessun tipo di preavviso con il vecchio istituto di credito.