Cos’è la surroga trilaterale e quando conviene farla
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La surroga mutuo trilaterale è una delle due tipologie di surroga contemplate dal codice civile ed introdotte con la legge Bersani del 2007 che ha introdotto diverse novità legate all’estinzione anticipata di un mutuo ed alla surroga stessa.
La surroga è la possibilità di trasferire un mutuo da una banca ad un’altra quando in quest’ultima si trovano delle condizioni migliori delle precedenti (tassi più bassi, durata più lunga, rata più accomodante); è un’operazione che tutti i titolari di un mutuo possono compiere a patto che ci siano delle condizioni migliorative alle quali andare incontro, altrimenti non è conveniente.
Detto questo dobbiamo aggiungere che nessuna banca può rifiutarsi di lasciare andare il cliente, al contrario è la banca che dovrà subentrare nell’operazione che ha tutto il diritto di rifiutare la surroga.
Il perché è presto detto, la surroga è un’operazione non immediatamente conveniente per le banche che, per consentire al cliente di effettuare la portabilità del mutuo, dovranno inevitabilmente offrire delle condizioni migliori rispetto a quelle di partenza, detto ciò viene da se che per le banche è più conveniente offrire prodotti a maggiore marginalità quali un nuovo mutuo oppure farcire questa operazione di opzioni aggiuntive quali le assicurazioni.
La surroga resta però un’operazione legale, regolamentata e promossa da una legge nata per andare incontro alla sempre maggiore crisi economica presente nelle famiglie, e per questo è assolutamente gratuita, in quanto la banca presso la quale si trasferirà il mutuo non ha alcun diritto di chiedere il pagamento di alcuna spesa al cliente, anche il notaio che sarà interpellato per la sottoscrizione del nuovo contratto sarà pagato dalla nuova banca, indipendentemente dal tipo di surroga che si andrà ad effettuare.
Tipologie di Surroga: bilaterale e trilaterale
Come anticipato prima esistono due tipologie di surroga che possono essere scelte quando si decide di affrontare questa operazione: la surroga bilaterale e la surroga trilaterale.
La surroga bilaterale si compone dell’intervento di due soggetti e comporta la scrittura di due atti notarili, uno con la vecchia banca dove saranno specificati i termini del cambio di banca e la quietanza liberatoria per la parte pagata ed uno con la nuova banca dove verrà firmata la sottoscrizione con le nuove condizioni pattuite.
La surroga trilaterale invece comporta la presenza di tre soggetti, la vecchia banca, la nuova ed il cliente ed avviene attraverso la scrittura di un singolo atto notarile nel quale contestualmente saranno elencate le modalità e le condizioni per le banche ed il cliente.
Surroga Trilaterale: quando ed a chi conviene farla.
Prima di rispondere a questa domanda bisogna comprendere il meccanismo che le banche mettono in moto quando si parla di surroga.
E’ ovvio che a nessuna banca piace perdere un cliente, ma è altrettanto ovvio che la stessa non può opporsi in nessun modo e per alcun motivo alla volontà del cliente di surrogare il mutuo.
Ragion per cui si potrebbero innescare dei meccanismi perversi per cercare di trattenere il cliente, non ultima la possibilità di modificare le condizioni del mutuo.
Ma una volta scelta la surroga la tipologia di trasferimento del mutuo diventa importante perché favorendo la surroga trilaterale sarà possibile mettere nero su bianco contestualmente tutte e due le operazioni richieste: l’abbandono della vecchia banca ed il subentro della nuova.
Allo stesso momento la vecchia banca, con la surroga trilaterale, si impegnerà a mantenere l’ipoteca sull’immobile oggetto del mutuo trasferendola alla nuova.
In sintesi i soggetti che intervengono sono tre: la vecchia banca, la nuova banca ed il cliente così come sono tre le fasi dell’operazione, che ricordiamo avviene in modo contestuale, la stipula del nuovo contratto di mutuo con le nuove condizioni pattuite, la quietanza di estinzione rilasciata dalla vecchia banca ed il consenso alla surrogazione firmato e rilasciato sempre da quest’ultima.
La quietanza è il documento contenente una dichiarazione del debitore sulla provenienza della somma utilizzata per il pagamento, l’attestazione della vecchia banca relativa all’estinzione del debito e l’impegno di quest’ultima a non cancellare l’ipoteca dall’immobile.
Resta inteso che i costi notarili, così come tutti gli altri costi legati all’operazione di surroga devono essere totalmente a carico della nuova banca, di quella che cioè riceve il mutuo.
Per costi legati al finanziamento intendiamo, oltre alle suddette spese notarili, anche quelle legate ad accertamenti catastali, spese di istruttoria e/o commissioni legate all’accensione di un nuovo mutuo.
