Come leggere e comprendere i punti del Prospetto Informativo Standardizzato
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Indicare le condizioni previste nel contratto di mutuo in un prospetto che ne faciliti la valutazione e la comparazione con le altre proposte sul mercato. Sono le novità introdotte dalla normativa UE attraverso il Codice di Condotta Europea per i Mutui Casa. Una serie di adempimenti precisi vengono previsti nel codice anche se l’adesione, da parte degli istituti di credito, è volontaria.
Il Prospetto Informativo Europeo Standardizzato, riassunto nell’acronimo ESIS, è uno dei principali obblighi che la stragrande maggioranza delle banche europee hanno sottoscritto. Il tipo di presentazione unificata consente agli utenti di leggere con facilità le varie voci di costo ed, in generale, le condizioni previste dalla banca.
ESIS: come si compone il prospetto
Sono quindici le voci che formano il prospetto ESIS. Il primo fattore che viene riportato è il nome dell’istituto di credito che eroga il finanziamento. Nella voce 2, invece, la banca stessa deve riportare una descrizione della tipologia di prodotto offerto. In sostanza viene indicata la formula contrattuale applicata oltre alla quota dell’immobile ipotecata nel mutuo.
Di fondamentale importanza è la terza voce che indica il Tasso Nominale di Interesse. Si tratta di una voce essenziale in quanto riporta la natura del tasso applicato dall’istituto di credito e la presenza di un eventuale tetto massimo nella valutazione degli stessi: i cosiddetti mutui a tetto massimo). Anche eventuali “blocchi” temporanei nella variazione dei tassi vengono trascritti nel prospetto ESIS.
Il quarto punto prende in considerazione un fattore importante: il TAEG. Si tratta del Tasso Annuo Effettivo Globale e, come spiegato in questo articolo, consente di conoscere tutti i costi, anche secondari, applicati sul contratto di mutuo.
L’importo richiesto compone, invece, il quinto punto mentre la voce successiva mostra la durata effettiva del contratto con l’indicazione del piano di ammortamento, cioè il periodo nel quale vengono corrisposte le rate mensili. Il settimo spazio, riportato nell’ESIS, è dedicato al numero dei versamenti previsti nel contratto oltre alla frequenza. Nell’ottava area, invece, è l’importo delle rate ad essere riportato.
Lo spazio nove è invece dedicato ad una speciale formula di mutuo non molto utilizzata in Italia. Si tratta di finanziamenti che vengono ripagati attraverso piani di accumulo collegati ad una polizza assicurativa. In questo caso sono riportate le somme destinate al pagamento per gli interessi e per l’accumulo maturato.
I costi iniziali e successivi nel prospetto ESIS
Due voci di spesa sono, invece, previste nel decimo e nell’undicesimo punto. Nel primo caso si tratta dei costi previsti per l’apertura del mutuo. Si tratta delle spese di pratica applicati nella fase iniziale di sottoscrizione o i costi previsti per determinati servizi della banca.
Le altre voci di spesa che, invece, si presentano nella fase successiva del pagamento del mutuo sono, invece, mostrate nella voce seguente, quella indicata con il numero 11. Si tratta di spese “accessorie ricorrenti” che vengono corrisposte durante la normale durata del mutuo. Sono costi che, come quelli relativi all’incasso della rata, vengono applicati su ogni trance di pagamento. Stesso discorso anche per quanto riguarda l’assicurazione per l’incendio o lo scoppio della casa, spesso previste dalla banca erogante.
Nella voce successiva vengono, invece, riportate le condizioni dell’estinzione anticipata del contratto o di restituzione anticipata e le eventuali penali che potrebbero essere applicate. Al margine del prospetto ERIS è scritto il numero dell’Ufficio Reclami ed ulteriori dettagli riguardo il piano di ammortamento. Nell’ultima voce dell’ESIS è riportata l’indicazione dell’eventuale obbligo di domiciliazione cioè se è obbligatoria l’apertura di un conto corrente nella banca mutuante.
E’ indispensabile tenere presente che non tutte le voci, presenti nel prospetto, sono di facile comprensione. L’impiegato della banca è perciò tenuto a fornire tutte le spiegazioni, punto per punto, ai clienti.
